前言： 上次因為回文，順便寫了我對於租房/買房哪個划算的看法，但因為搞笑沒認真寫。 決定今天認真寫一篇，順便附上數字比較。 喜歡的留言按讚，覺得爛的也請批評指教。 大綱： 租房與買房何者划算，是近十年來常有的爭論，其中的關鍵，就在於資源有限下，如何做 最佳應用以獲得最大效益？筆者試著從”每月現金流”的角度，提出三種方案並量化比較 之。 （只租房、只買房、租買並行） 正文： 在網路看到對於租買的爭論已久， 但始終缺乏一個明確的比較模式。 由於買房的支出分為兩大塊：頭期款與月付房貸。今天先撇開頭期款，專注討論月付金造 成的現金流差異，希望能縮小討論。 一般人對於居住的方式有兩類，租屋或買屋，或者兩者並行。 下列預設一位台灣的單身上班族，收入來自薪資，居住地選擇我熟悉的高雄、新北、台北 市。 房貸八成，利率3% https://i.imgur.com/rpiVaqh.jpeg 方案（a)只買房，住在高雄： 買了一間350萬公寓，月付房貸-16000 方案（b)只租房，住台北市 有電梯的兩房，房租-21000 所以雖然後者每月支出比上者多5000，但住台北又有電梯，生活品質好很多，值得！ 第二階段：租買混合 接下來就是我主要想講，也是比較少人運用的方式 https://i.imgur.com/lgXfR0f.jpeg 方案c-1 買高雄租台北：房貸還是16000 但租人15000，自租台北21000 現金流變成-22000 方案c-2 買新北租台北：1300萬房 房貸-45000租人50000自租21000 現金流變成-16000 ===== 寫到這邊，很多朋友會覺得， 現金流壓力，跟方案A+b沒有什麼不同 這時候就要導入方案d，也就是方案c的隱藏版： https://i.imgur.com/1Cgy82h.jpeg 房貸不是只還息，也還本。 還本等同儲蓄。 你就可以明顯看出買房vs租房的差異了。現金流降到-14000甚至+4000 當然，有人會開始爭論，這樣的租金不可能，買不到好租物件等等， 這不是我要表達的重點（雖然這些都是真實存在的物件沒錯啦！） 我想說的是，導入不同的思考模式， 可以無形中減輕經濟壓力， 不論是對你自己，或者你再教別人。 減輕親人的經濟壓力，其實就是在幫你自己（因為他們會減少向你要錢） 以上是簡單分享，歡迎留言指教討論。也希望我的野人獻曝，可幫助到某些人。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.org.tw), 來自: 101.10.237.223 (臺灣) ※ 文章網址: https://ptt.org.tw/home-sale/M.1752230073.A.FA5

推 stanly3092: 沒人回你耶07/11 18:38

→ stanly3092: 我幫你做總結：買、買、買！07/11 18:39

推 GX90160SS: 儲蓄只有定存或活存 沒有投入股市的話 的確是可以買房07/11 18:41

→ GX90160SS: 啦 07/11 18:41

推 GX90160SS: 差別在買房出租房要花心力管理房客 投入股市的話 反而07/11 18:44

→ GX90160SS: 要用最笨最無腦最少心力的方式 all in 大盤 多做通常07/11 18:44

→ GX90160SS: 都是多錯07/11 18:44

推 GX90160SS: 即使不投股票 這樣比較也不公平啊 現金流是增加了 但是07/11 18:47

→ GX90160SS: 現金支出一次扣一大筆xd07/11 18:47

推 eulbos: 省吃儉用還不給孝親 每個月只能存3000 怎麼買QQ07/11 18:54

推 GX90160SS: 現金支出扣一大筆是說買房的支出 這項租房不會有吧07/11 18:54

推 chen831030: 你算那麼多...s87板主有一篇都幫你算好了 07/11 18:59

推 a96932000: 新北還有房貸45000租50000的物件啊 07/11 19:01

→ a96932000: 好猛07/11 19:02

推 BMW740Li: 只有買不起才不買，小朋友吃麥當勞才會猶豫07/11 19:03

噓 dans: 數學老師肯定租房的07/11 19:04

推 besthorse: 這麼租到這麼高的 租給少年阿兄嗎 07/11 19:05

→ elven: 問題就是1300萬的房子，租金收不到5萬07/11 19:07

→ elven: 正常行情大約收租2萬多不到3萬，所以整個都不成立了07/11 19:08

→ elven: 你前一篇自己寫1300萬的房子租2萬5，現在無痛2倍07/11 19:09

→ elven: 因為頂加這種出租就不用拿出來說嘴了改天被拆 07/11 19:11

→ elven: 舉這種例子還不如說你阿爸便宜賣你一間500萬你收5萬租金07/11 19:12

推 ChikanDesu: 管理超麻煩07/11 19:15

→ ChikanDesu: 一南一北實際上管理成本就很高 除非都丟代管 -10%~20% 07/11 19:16

→ ChikanDesu: 報酬 07/11 19:16

推 ChikanDesu: 說實在只要租金打平本利合本來就可以無限持有到上限07/11 19:20

→ ChikanDesu: 但很多都是假設性打贏 空窗期有算嗎 維修成本持有成本07/11 19:20

→ ChikanDesu: 有算嗎07/11 19:20

→ ChikanDesu: 而且這種物件 雙北丟出來賣問題一定超多 通常都是自己07/11 19:22

→ ChikanDesu: 改的才會有高報酬 不然就是隔套頂加07/11 19:22

→ ChikanDesu: 雙北投報率4%以上丟出來 絕對頂加隔套 維修/檢舉風險 07/11 19:22

→ ChikanDesu: 沒算等於白算 07/11 19:22

→ ChikanDesu: 我持有五間台北的 兩個是隔套 實際上要達成4%以上 真07/11 19:23

→ ChikanDesu: 的不簡單啊07/11 19:23

推 a96932000: 現在要買三間400萬的房也不容易了07/11 19:23

→ ChikanDesu: 當然我現金流也有股票配息支撐 但我出租過程的整理/代07/11 19:24

→ ChikanDesu: 管/代租/空窗 算進去幾乎把報酬弄成3%不到了 還是隔套07/11 19:24

→ ChikanDesu: 當然不能賣掉算阿 你現金流就是要嘎得過去 嘎不過去怎 07/11 19:27

→ ChikanDesu: 辦 你算新北房貸45000約莫是1100貸款 總價1400上下？07/11 19:27

→ ChikanDesu: 那你投報要4%多才是50000囉 不包含其他成本 07/11 19:27

→ ChikanDesu: 外縣市真的投報率都好很多07/11 19:28

推 quiet93: 真的是買不起才租房啊XD07/11 19:36

推 alonzohorse: 好厲害，管理那麼遠的07/11 19:37

→ quiet93: 你要住3000萬的房，要先存到700-1000萬，可是租房，只需 07/11 19:37

→ quiet93: 要兩個月押金XD07/11 19:37

→ quiet93: 何必要因為買不起，就放棄住3000萬的房？07/11 19:38

推 ChikanDesu: 反正就是要本利合打平 就能無腦持有 但就是要精算成本07/11 19:40

→ ChikanDesu: 不要只看帳面07/11 19:40

推 quiet93: https://i.imgur.com/DGJLNcv.jpeg 07/11 19:44

→ quiet93: 這些租金不需要這麼複雜的操作吧XD07/11 19:44

推 quiet93: 如果還是年輕人合租產生規模經濟，搞個別租補，每個月租07/11 19:47

→ quiet93: 金之低，不需要這麼複雜 07/11 19:47

→ quiet93: 金山路那些套房還有人住才奇怪07/11 19:48

→ quiet93: 要謝謝現在的人都沒朋友沒兄弟姐妹，連團報都不會07/11 19:48

→ quiet93: 也要謝謝大家認真存錢買房子，不然老房子為什麼能有租客 07/11 19:49

→ quiet93: ，然後這些物件空著？！ 07/11 19:49

推 quiet93: 三房合租，一個人扣租補不就1萬不到07/11 19:51

→ quiet93: 我也可以找三房18000的給你啊XD07/11 19:52

推 SouthEast62: 我一直很推崇買買得起的房，住需要住的房，但此房07/11 19:52

→ SouthEast62: 不一定要是彼房。另外一種組合是，買投資效益比較 07/11 19:52

→ SouthEast62: 高的房，然後租總價較高投資邊際效益不太好的房。 07/11 19:52

→ SouthEast62: 例如同樣一筆錢，你買兩三間好出租的大套或二房收 07/11 19:52

→ SouthEast62: 租等漲價，勝過直接買一間破豪宅線的四房大屋。 07/11 19:52

→ fluffyradish: 就算本利和打平還是要考慮空租期吧07/11 19:54

推 DREAMLS: 方案B的房租沒這麼好 結案07/11 19:58

推 alonzohorse: 不過這分享也不錯 07/11 19:59

→ alonzohorse: 調整思維 07/11 19:59

推 DREAMLS: 我好像懂 你是指頂樓加頂加 1300出租兩層 07/11 20:00

→ DREAMLS: 老公寓一層租25000 但實際在脫手時我覺得漲不太上去07/11 20:01

→ DREAMLS: 我不愛頂樓加頂家 主要是轉手不易 管理較複雜07/11 20:02

→ DREAMLS: 我有限預算還是鎖定一環公寓3樓以下 或兩房華夏07/11 20:03

→ DREAMLS: 可能因為我自己若要住的話也只考慮這兩種方案07/11 20:04

→ DREAMLS: 僅供參考 07/11 20:04

推 DREAMLS: 如果要玩頂樓加頂家 不如弄隔套 自己住一間 其他出租 不 07/11 20:06

→ DREAMLS: 見得會輸07/11 20:06

推 cambridge324: 難得好文，看懂並實作的人中，幾乎每個都能在10年07/11 20:11

→ cambridge324: 後淨資產千萬以上。 07/11 20:11

噓 asdlkjfgh: 1300萬租5萬 哪來這種物件 別鬧了好不好 07/11 20:12

推 cambridge324: 當然遠遠比不上股神，但超高成功率又無風險，值得 07/11 20:12

→ cambridge324: 實作。 07/11 20:12

→ CCOOGG: 只要你跑去買金山萬里你的現金流會滿出來 07/11 20:31

推 frowning1226: 推～～07/11 20:32

推 ChikanDesu: 頂加跟弄得不漂亮的隔套是真的脫手很難漲多少 台北市07/11 20:36

→ ChikanDesu: 買這種拼都更效益才高 投報3-4%+寬巷或臨馬路四樓公寓 07/11 20:36

→ ChikanDesu: 甚至近捷運/海砂可遇不可求07/11 20:36

→ ChikanDesu: 找得到這種物件上下限都不錯07/11 20:36

→ ChikanDesu: 如果不考慮都更很可能在雙北買了略高投報但難以轉手物07/11 20:37

→ ChikanDesu: 件 07/11 20:37

推 JUL: 推 頂加是真的能賺 但不須整理的屋少見 07/11 20:38

→ ChikanDesu: 台北一大堆陷阱房 商三土地+三四層樓公寓 但窄巷 賣你 07/11 20:39

→ ChikanDesu: 都更價之類的07/11 20:39

→ JUL: 須整理的 都可能很鬼 恭喜 感謝 按讚07/11 20:39

推 cambridge324: 重點是思路，我10年前買一戶900的，租金收入4500007/11 20:41

→ cambridge324: 還能自住，後來還漲破2000萬07/11 20:41

→ JUL: 雙北整理還要室裝 頂加合法規要拿不少出來 不合法又怕被抓 07/11 20:42

→ cambridge324: 只要思路對，可以同時出租，自住跟賺價差。 07/11 20:43

→ JUL: 能買到不太需要整理的 也是樓主的努力 點讚07/11 20:43

推 quiet93: 現在這種租金行情，房客需要花25000住頂加的理由是什麼？07/11 20:46

→ quiet93: 要嘛窮到申請租補還沒辦法租更好的物件，要嘛有錢到沒辦 07/11 20:47

→ quiet93: 法申請租補還願意省吃儉用 07/11 20:47

推 JUL: 25K頂加可能是隔兩戶 07/11 20:49

→ JUL: 願意12K上下租一戶頂加的人就比較多了 07/11 20:50

推 quiet93: https://i.imgur.com/eOPhqqa.jpeg 07/11 20:53

→ quiet93: 屋齡更低租金更少不是頂加07/11 20:54

→ quiet93: 拆兩間就是套房的概念囉07/11 20:54

推 quiet93: 好吧，沒有朋友的人比較吃虧 07/11 20:57

推 quiet93: 買不起買3000萬房子，怎麼會是心態問題XD07/11 20:59

→ quiet93: 台灣房子很便宜，買不起房子才是心態問題07/11 20:59

推 ChikanDesu: 沒什麼好思路的 產品就那幾種 上下限很清楚 你如果說07/11 21:13

→ ChikanDesu: 軟硬裝可以提高投報率也是要你有工班 你自己做裝修 你 07/11 21:13

→ ChikanDesu: 是設計師等等 一般人這些資源都沒有 07/11 21:13

→ ChikanDesu: 隔套頂加就是投報率衝最高的方式 軟硬裝純粹看你門路 07/11 21:15

→ ChikanDesu: 決定價錢 至於區域漲幅就是看你眼光 機運07/11 21:15

→ ChikanDesu: 隔套頂加一間自住當然可以 以前老一輩一大堆人都這樣07/11 21:15

推 acbc: 人性最難過的一關你沒說>承認自己不是天龍人 07/11 21:18

→ ChikanDesu: 甚至現在還有共生公寓 不動格局 賣美感的 雖然帳面投 07/11 21:18

→ ChikanDesu: 報也是不錯 但首先你要有軟裝設計 不夠美誰跟你共生，07/11 21:18

→ ChikanDesu: 還有太多雅房共用一個廁所實際上都滯銷 看廣告都說什07/11 21:18

→ ChikanDesu: 麼剩一間雅房的 其他間都醫生律師會計師入住 天曉得 07/11 21:18

→ ChikanDesu: 笑死 07/11 21:18

→ ChikanDesu: 所以我看自己是統包做這種來改都有夠賺 相當於成本價 07/11 21:20

→ ChikanDesu: 做全部裝修 一般人怎麼贏 07/11 21:20

→ ChikanDesu: 自己只要會其中一種工種 等於你做下去付薪水給自己 其 07/11 21:21

→ ChikanDesu: 他的也因為在業內可以找到很便宜的工07/11 21:21

推 cambridge324: 沒啥想像力當然不用談思路 不用頂加一樣能兩頭賺07/11 21:24

推 planta: 新北一環公寓容錯率低，安安穩穩超車！07/11 21:50

→ pilot1982: 高雄4百萬的房子你要租金破一萬五，你要投資多少在裝潢07/11 21:52

→ pilot1982: 上...07/11 21:52

推 ceca: 大概投資10~15萬,可以破一萬五. 07/11 21:53

推 planta: 好文，盆栽給推！ 07/11 21:53

推 giveme118: 之前在台北租就是買台中出租 同樣的錢換過去07/11 22:22

→ giveme118: 搬回來之前再買另一間07/11 22:22

推 giveme118: 把養房東的角色轉嫁 然後也可以擁有資產07/11 22:27

推 desperadokid: 為什麼不看頭期款…，頭期款也是一種成本不是嗎 07/11 22:53

推 koyo167: 有另一種變形方案，使用無限寬限期(CECA講過的) 07/11 23:31

推 eulbos: 最難的一關是怎麼動起來QQ 07/12 02:26