標的： 新北市淡水區新市二路，囍悅MRT社區。 分類： 看漲。 分析/正文： 位於淡水新市鎮家樂福、行政中心範圍的蛋黃區。 家樂福，行政中心，輕軌，各項生活機皆在走路10分鐘內範圍，位置不錯。 社區戶數61戶而已，配兩部電梯，對比淡水新市鎮很多社區好幾百戶，住戶素質可想相對 均值，坪數規劃類型也屬家庭自住格局，非投資客喜愛的監牢戶數與坪數，出入相對單純 ，沒有2x坪小兩房坪數，全平面車位。 隔壁正在蓋新建案，還有走出去往輕軌方向約2分鐘的路口，也在蓋新建案，看好隔壁與 周遭新案價格直接拉抬價格。 格局方正，自住家庭族群購買主力會喜歡的格局，屋齡新，雙衛浴也皆開窗，很難得。 進退場機制： 113年8月，實價登錄最新單坪價格30.87萬，47.3坪房+11坪平車，總價1600萬。 持有購入成本，以自備款兩成320萬+雜項費用30萬，抓成本350萬。 - 明年115年淡江大橋通車，隔壁新建案與周遭新建案成交45以上，保守預估這間大樓單坪 行情至少約40萬一坪，總價價格2032萬。 2032萬-購入價格1600萬-30萬雜項費用-2年持有管理費稅費支出12萬-持有兩年35%房地合 一稅141萬，稅後淨利249萬。 成本350萬，兩年稅後純獲利249萬，一年獲利報酬率約35.5%。 如小換大重購退稅為，成本350萬，兩年純獲利390萬，一年獲利報酬率約55.7%。 - 新聞說118年淡北道路完工並通車。 保守抓119年通車好了，預估這間大樓單坪行情至少約52萬一坪，總價價格2600萬。 2600萬-購入價格1600萬-30萬雜項費用-6年持有管理費稅費支出40萬-6年免稅400萬超出1 0%稅57萬，稅後淨利873萬。 成本350萬，六年稅後純獲利873萬，一年獲利報酬率約41.5%。 如小換大重購退稅為，成本350萬，六年純獲利930萬，一年獲利報酬率約44.3%。 - 本文章建案非本人購買戶別，但我有買隔壁站輕軌周遭的新建案。 單純看文章說為什麼沒有像股版一樣的文章，有感而發發一篇試試，順便分析看法與大家 討論，個人也非房仲與房地產相關產業，沒有很專業，如有錯誤請見諒。 以上整理與心得分享，請參考，謝謝。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.org.tw), 來自: 49.216.222.232 (臺灣) ※ 文章網址: https://ptt.org.tw/home-sale/M.1752204978.A.A9D

→ toto123: 有夢最美 買得掉才是硬道理07/11 12:05

→ toto123: 賣07/11 12:05

推 lucifero: 　　　　　　３５％？？？？？？？07/11 12:06

→ icecreamgirl: 這戶1600萬的，上一手12xx萬，一年多就漲3百多萬了 07/11 12:07

→ icecreamgirl: ，現在沒人釋出。07/11 12:07

推 gugipin: 人道走廊淡水07/11 12:09

噓 oncloudy: 淡水賣壓 還要預測喔…….07/11 12:11

→ icecreamgirl: 林口也曾經賣壓不看好，現在7字頭，未來淡水4～5字07/11 12:17

→ icecreamgirl: 頭不為過 07/11 12:17

推 quiet93: 所以是空著沒自住也沒出租？ 07/11 12:58

推 leota: 欣賞這種文章 07/11 13:01

推 iaann: 林口有新北最富里，開車到信義區和新竹1小時，淡水類比不了 07/11 13:02

→ iaann: 吧 07/11 13:02

→ icecreamgirl: 所以價格我沒有說要跟林口一樣上7，我是說4～5字頭 07/11 13:03

→ icecreamgirl: 不為過吧 07/11 13:03

推 PaulPoPan: 新市鎮有總價抗性 過2000物件要脫手不容易 07/11 13:11

噓 g9xuggf: 人家只想買魯蛇頂加鐵皮破公寓~~~ 07/11 13:12

推 MontoyaX: 淡海在有國道等級的聯外道路以前，不會高於或逼近於三峽 07/11 13:14

→ MontoyaX: 北大特區 07/11 13:14

→ KrisNYC: 這種供給很大的區域小環境的熟悉程度很重要 07/11 13:15

推 zouelephant: 淡海不可能有國道等級的聯外道路，洗洗睡 07/11 13:15

→ KrisNYC: 小環境和建物條件非常優越的是有機會且已實現4x萬 07/11 13:15

→ zouelephant: 然後你貼的那個案子位置也不怎麼好 07/11 13:15

→ lovebridget: 那賣你的屋主一定是白癡了 年賺35%不要 07/11 13:16

→ KrisNYC: 切勿把同質性比價拉抬的原則放在這些地方 07/11 13:17

→ KrisNYC: 這不能這樣講 2019還20年仲介丟一個新市國小旁 家樂福 07/11 13:18

→ KrisNYC: 斜對面的案子給我 淨江悅? 之類的案名 一坪開21 07/11 13:18

→ KrisNYC: 權狀40幾含車位才開900出左右 這個現在要1300+左右了 07/11 13:19

→ KrisNYC: 我問元波的問題是 旁邊一圈你的房子有沒有比較好比較方便 07/11 13:19

推 zouelephant: 靜江悅不錯啊 07/11 13:20

→ KrisNYC: 如果新市之星跟馥樂一坪40 你能賣40的理由是什麼 07/11 13:20

推 KrisNYC: 當然供給大的地方 裡面優秀的地方單價就會創高 07/11 13:22

→ KrisNYC: 那你的案子有沒有這麼優秀 就真的會吃你的眼光 07/11 13:23

推 jackred: 中古屋 抓一年2%折舊 所以10年屋大概隔壁新案8折 07/11 13:30

推 onekoni: 家樂褔那圈溫溫漲 供給量太大主要是靠美麗華那邊 07/11 13:31

推 askey: 利息一年要24萬多吧 07/11 13:52

→ icecreamgirl: 沒房子租屋也是2萬多，所以租屋花費也是成本，跟房 07/11 13:55

→ icecreamgirl: 貸利息抵銷，不列入計算。 07/11 13:55

推 winner112: 台北灣1-2期40有機會嗎？ 離淡江大橋最近 07/11 13:55

→ winner112: 親戚2011就買了 小三房16.5萬/坪 07/11 13:56

推 lychintw: 這個社區離加油站、變電站有點近 07/11 14:04

→ icecreamgirl: 我台北市區的房子，一坪130萬，加油站距離比這個更 07/11 14:07

→ icecreamgirl: 近，至於變電所科學數據為主，比手機低，而且還是 07/11 14:07

→ icecreamgirl: 有一定距離。 07/11 14:07

→ VSshow: 吹太兇啦.... 07/11 14:19

→ oncloudy: 只要在台北市 任何嫌惡缺點都不是缺點。 07/11 14:52

→ oncloudy: 但是在其他縣市就是問題了 07/11 14:52

→ icecreamgirl: 嗯，換個地方換個腦袋 07/11 14:54

→ oncloudy: 勇氣可嘉…你趕快掃 35% 07/11 14:54

→ oncloudy: 但希望是漲啦 畢竟漲了對大家都好 07/11 14:54

→ icecreamgirl: 我有買附近建案，文章有打 07/11 14:55

→ oncloudy: 祝賺錢 07/11 14:56

→ icecreamgirl: 感恩 07/11 15:08

→ iele: 房子不能這樣算吧，要有買到有賣出再來算 07/11 16:17

推 ckzzz: 我捷運匯境持有7年，買990賣1518 07/11 16:20

→ icecreamgirl: https://i.imgur.com/tjjsdRb.jpeg 07/11 16:29

→ icecreamgirl: 恭喜，不精細的粗算，年報酬獲利率一年38% 07/11 16:30

→ icecreamgirl: 價差／兩成／持有7年 07/11 16:30

推 kutkin: 所以利息I大吸收了嗎 07/11 17:08

→ kutkin: 冰淇淋 我的超人 07/11 17:08

噓 pacino: 厲害了，三年賺一戶 07/11 18:15