→ CCWck: 其實物權優先於債權，買方銀行只要先拿到第二順位抵押權， 03/23 10:14
→ CCWck: 然後銀行再代償賣方的第一順位抵押權所擔保之債權，理論上 03/23 10:14
→ CCWck: 就足以擔保其債權了，根本不應該要求房屋需先過戶。 03/23 10:14
→ CCWck: 事實上，房子就算完全沒過戶給買方，也沒銀行的事 03/23 10:14
推 RealID2018: 沒過戶就設2順變成賣方要同意當抵押人，等於是賣方要 03/23 10:18
→ RealID2018: 幫買方擔保 03/23 10:18
推 RealID2018: 真的釜底抽薪就是直接代償再設2順，但沒ㄧ間銀行願意 03/23 10:20
推 momo070922: 樓上整解 03/23 10:20
推 RealID2018: 說錯，代償也沒2順問題了 03/23 10:21
→ momo070922: 假如今天是賣方過戶前被查封，買方銀行願意承受這風險 03/23 10:22
→ momo070922: 嗎？ 03/23 10:22
→ RealID2018: 應該是代償後不設2順直接過戶就好 03/23 10:22
→ RealID2018: 沒錯阿，銀行房貸收益這麼低，風險卻要擔這麼多，銀 03/23 10:23
→ RealID2018: 行一定不要 03/23 10:23
推 mfcke: 這個解法有個比較簡單 就是拉買方聯徵 然後看看財清所清 03/23 11:12
推 lusifa2007: 代償之後設2順 沒過戶前抵押人就還是賣方欸 變成賣方 03/23 11:32
→ lusifa2007: 擔保買方的債務？ 03/23 11:32
推 KrisNYC: 這討論串加起來應該都撕了好幾億的本票 03/23 11:33
→ pttcloud: 請教m 大，拉聯徵不應該是買方貸款銀行的工作嗎，如果 03/23 13:16
→ pttcloud: 有問題為什麼也一開始還貸的出來？ 03/23 13:16
噓 dralien: 笑死一堆鍵盤專家開始給餿主意 03/23 15:26
→ dralien: 買方銀行撥款代償後，過戶前換成賣方財產被扣押，那你要 03/23 15:27
→ dralien: 怎麼解？ 03/23 15:27
推 kusomanfcu: 設抵押就有次序啦 03/23 16:40
→ junior020486: 賣方被扣押，抵押權還是優先於債權，銀行法拍後還是 03/23 19:30
→ junior020486: 優先受償，況且款項都在履保裡面 03/23 19:30
→ momo070922: 樓上，你是銀行你會願意擔這種風險？ 03/23 19:45
→ momo070922: 多想想就知道實務上不會有銀行願意這樣做 03/23 19:46
→ CjackC: 銀行不想承擔風險一開始就不該給核貸 以為核貸很簡單嗎 03/23 19:58
→ momo070922: 銀行願不願意核貸是以買方的財力為考量並以買方的不 03/23 21:58
→ momo070922: 動產作為抵押品擔保 03/23 21:58
→ momo070922: 憑什麼要銀行在沒有買方不動產的擔保前就撥款？ 03/23 21:59
→ momo070922: 銀行是借錢給買方 憑什麼要銀行承擔賣方可能無法移轉 03/23 22:01
→ momo070922: 所有權的風險？ 03/23 22:01
→ momo070922: 你要跟我借錢 我當然是要你先拿東西給我擔保我才願意 03/23 22:08
→ momo070922: 借啊 03/23 22:08
→ junior020486: 我不就講移轉前先設定第二順位抵押權，代償第一順 03/23 22:55
→ junior020486: 位，剩餘款項撥到履保裡面，買方的銀行撥出去的款 03/23 22:55
→ junior020486: 項就是代償+再履保的尾款，這個時候再過戶，如果賣 03/23 22:55
→ junior020486: 方無法過戶，法拍後，抵押權優先於債權，銀行可以 03/23 22:55
→ junior020486: 完全受償，剩下履保的款項可以歸還銀行跟賣方啊 03/23 22:55
→ junior020486: 我內文不是打的很清楚了嗎？ 03/23 22:56
→ junior020486: 一旦設定抵押權，抵押權是物權，就算賣方有其他債權 03/23 22:57
→ junior020486: ，物權優先於債權，到底後手銀行設定抵押代償完， 03/23 22:57
→ junior020486: 有什麼問題？ 03/23 22:57
→ junior020486: 可能要多幾起這種案例，才要改啦 03/23 22:59
推 momo070922: 銀行借錢給買方是要賺錢的欸… 你想想如果你是銀行你 03/23 23:01
→ momo070922: 願意這樣搞？ 03/23 23:01
→ momo070922: 沒事多扛這個風險是吃飽太閒嗎？ 03/23 23:02
→ junior020486: 這個就是要立法改變，這個案例如果買方銀行撥款了， 03/23 23:04
→ junior020486: 賣方拿到錢之後才扣押，買方的銀行是抵押權，詐騙 03/23 23:04
→ junior020486: 的受害人是債權，為什麼變成銀行跟詐騙受害人一起 03/23 23:04
→ junior020486: 的時候，買方銀行沒事，但是賣方跟詐騙受害人擺一起 03/23 23:04
→ junior020486: 的時候，賣方要吃屎，因為物權不能用契約創設啊 03/23 23:04
→ junior020486: 不能創設物權保障賣方，要不然怎麼辦？多遇到幾次這 03/23 23:05
→ junior020486: 個才要改？ 03/23 23:05
→ junior020486: 要不然沒人要扛，政府就創設一個新的物權，叫做不 03/23 23:09
→ junior020486: 動產交割完成前因買方不能履約的回復權，讓這個物權 03/23 23:09
→ junior020486: 優先於債權啊 03/23 23:09
→ junior020486: 銀行要不要扛，政府修法他們就是得扛啊XD 03/23 23:11
→ junior020486: 要不然如果賣方是沒貸款的，總價1250萬，你只拿了25 03/23 23:12
→ junior020486: 0萬，過戶完，剩的1000萬變成賣方跟其他詐騙受害人 03/23 23:12
→ junior020486: 一起分？ 03/23 23:12
→ junior020486: 剩的那一張債權憑證？這樣根本擴大受害人數吧 03/23 23:13
→ junior020486: 銀行遇到只是跑法拍而已，賣方遇到可能一輩子積蓄沒 03/23 23:16
→ junior020486: 了 03/23 23:16
推 momo070922: 我同意你說的必須要修法把這漏洞補上，但絕對不是要 03/23 23:23
→ momo070922: 銀行在過戶前就先撥款 03/23 23:23
→ junior020486: 這個案子其實法官應該要停止審理，申請憲法法庭釋 03/23 23:26
→ junior020486: 憲，看憲法法庭能不能促使立法機構創設一個物權保 03/23 23:26
→ junior020486: 障賣方 03/23 23:26
→ junior020486: 要不然萬一詐騙集團創立假公司，聘一堆人頭偽造薪 03/23 23:27
→ junior020486: 資證明，偽造假債權，再利用這個漏洞到處購屋怎麼 03/23 23:27
→ junior020486: 辦？ 03/23 23:27
→ momo070922: 把第三人（賣方）無法履約的風險轉嫁到金主（銀行） 03/23 23:27
→ momo070922: 身上，沒有金主會願意的 03/23 23:27
→ junior020486: 金主可以透過保險、提高利率解決啊 03/23 23:28
→ junior020486: 但是即使創設一個物權，要回復前，也要打官司，假設 03/23 23:30
→ junior020486: 賣方有貸款，還沒代償掉，賣方在回復原狀前要不要繼 03/23 23:30
→ junior020486: 續繳？ 03/23 23:30
→ junior020486: 萬一賣方此時跑去買了下一間怎麼辦？ 03/23 23:30
→ junior020486: 所以想一想還是讓銀行扛，透過保險來規避風險 03/23 23:31
→ junior020486: 或是賣方可能買了預售屋要交屋前一陣子麥掉原先的 03/23 23:32
→ junior020486: 那間，回復所有權貸款收支比爆炸了，限貸令卡住了 03/23 23:32
→ junior020486: 還是賣方就是因為周轉不靈、有其他債務需要賣房還 03/23 23:33
→ junior020486: 債 03/23 23:33
噓 gogopig0126: 覽的吐嘲 03/24 01:41
推 RealID2018: 移轉前就設定2順 03/24 07:49
→ RealID2018: 那要賣方同意阿 03/24 07:50
→ RealID2018: 哀算了，J大應該還是學生吧 03/24 07:51
→ RealID2018: 反正不要把買賣雙方的風險推到銀行身上 03/24 07:52
→ RealID2018: 要修法叫銀行接，我就把開辦費拉到買賣價10% 03/24 07:52
→ RealID2018: 叫銀行承擔不關他的風險，銀行多收錢合理吧 03/24 07:53
→ RealID2018: 而且整個交易流程包括屢保，其實都是私契 03/24 07:54
→ RealID2018: 唯一有公權力色彩的只有過戶 03/24 07:54
→ RealID2018: 現在整個不動產交易流程就是各方妥協風險分擔的結果 03/24 07:55
→ RealID2018: 銀行要過戶前就動撥根本不用修法，銀行同意改撥款的 03/24 07:55
→ RealID2018: 流程的SOP就好 03/24 07:56
→ RealID2018: 問題是銀行為什麼要同意 03/24 07:56
→ junior020486: 等詐騙集團出來大量收割，政府就會修法讓銀行吞了XD 03/24 08:58
→ junior020486: 銀行承擔這個，大不了跑法拍，行使抵押權，抵押權優 03/24 08:59
→ junior020486: 於債權 03/24 08:59
→ junior020486: 而且詐騙集團出來大量收割，賣方也只能同意，否則你 03/24 09:00
→ junior020486: 哪裡知道買方是詐團還是真買方？ 03/24 09:00
→ junior020486: 設好二順代償掉一順，尾款打履保，總比你最後得跟詐 03/24 09:01
→ junior020486: 騙受害人均分價金好太多 03/24 09:01
→ junior020486: 說不定這個報導出來，詐團就開始準備用這招了 03/24 09:02
→ junior020486: 而且詐團連詐騙受害人都可以捏造 03/24 09:03
推 RealID2018: 銀行不是當鋪好嗎，這樣銀行只會拒絕承做房貸 03/24 16:17
→ RealID2018: 以後只做新成屋買件 03/24 16:17
→ RealID2018: 銀行看重的從來不是擔保品 03/24 16:18