各位好，小弟家中有一筆鄉下房產， 地方景況三十年如一日，人越來越少， 附近也沒什麼重大建設。 一直以來都租給附近工業區上班的人， 十幾年房租也沒漲過租。 近期鄰居詢問想要購買，想請我們開價 但鄉下交易真的很少， 根本沒有條件類似的物件。 所以想請問如何評估房產的價值？ 以下是房產資訊： 類型： RC 公寓 （ 屋齡 35 年 ） 層數： 全 4 層 地目：商 總建坪數： 75 坪 （整棟） 土地坪數： 20 坪 地價公告現值：約 17.8 萬 / 坪 近兩年同一條街上只有兩筆成交紀錄： 成交紀錄（一）磚造透天（屋齡 50 年） 地目：住 總建坪數：25 坪 土地坪數： 30 坪 土地公告現值：約 9.5 萬／坪 成交價： 1200 萬 成交紀錄（二）磚造透天（屋齡不詳） 地目：住 總建坪數：45 坪 土地坪數： 21 坪 土地公告現值：約 12.8 萬／坪 成交價： 1170 萬 鄰居想買我家那棟的主要原因是， 當年兩家是各自有地，一起合建。 所以他們家的建物和我們家結構上是一起的。 我們家是有出售的意願， 但不知道如何開價。 想請有經驗的房版專家給點建議。 萬分感謝！ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.org.tw), 來自: 125.229.67.71 (臺灣) ※ 文章網址: https://ptt.org.tw/home-sale/M.1732514232.A.B83

推 ttyy: 你參考同街可能也不見得有意義因為他們當初更不知道怎麼開XD 11/25 14:01

→ bobovillage: 找銀行鑑價 11/25 14:16

推 enixsquare: 找銀行也不準，銀行很多也是查實登 11/25 14:18

推 enixsquare: 可以試試看用租金推，畢竟你們一直在收租。但最簡單就 11/25 14:20

→ enixsquare: 是直接看你們想賣多少，直接跟鄰居喬。 11/25 14:20

推 chanel1259: 1380萬鄰居買下來沒賺頭，你才會覺得自己賺了 11/25 14:21

推 frank111: 找房仲來估 11/25 14:22

推 lucky466: 開3000萬試試看 11/25 14:25

推 mitic1029: 起手式就是跟鄰居說回憶無價，越給掰人家才越想買，價 11/25 14:39

→ mitic1029: 錢才會談 11/25 14:39

→ mitic1029: 好 11/25 14:39

推 troilus: 找估價師 付錢 11/25 15:13

推 fairy321: 有店面效益就看附近便利商店的租金行情，換算每坪租金， 11/25 16:13

→ fairy321: 再抓個3-4%的年投報率回推，應該算合理 11/25 16:13

推 cd928: 你要說一下月租金多少呀 11/25 16:23

推 jemdogdog: 附近500米範圍內有沒有一年內土地成交紀錄？ 11/25 16:31

→ jemdogdog: 附近有沒有嫌惡設施？(宮廟高架橋火車軌道加油站等) 11/25 16:32

→ jemdogdog: 土地是獨立嗎？是不是三角窗 11/25 16:33

→ jemdogdog: 有沒有風水上的問題？ 11/25 16:34

→ jemdogdog: 這幾個問題算最基本 11/25 16:34

→ jemdogdog: 35年建物價值不高，如果以一年平均2％來算，大概只有 11/25 16:36

→ jemdogdog: 新成屋的3成左右 11/25 16:36

→ jemdogdog: 因此土地價值比較重要 11/25 16:36

→ jerry1019: 銀行......完全不准 11/25 17:22

→ jerry1019: 銀行看實登、問仲介，再自我評估一下， 11/25 17:26

推 stun991: 最簡單就是用未來租金的現值反推，用excel計算方法Googl 11/25 17:27

→ stun991: e就有 11/25 17:27

→ jerry1019: 你我都會。估價師不會隨便問問就得回覆 11/25 17:27

推 ppnow: 找當地房仲，讓他去估然後到市場試水溫，你再怎麼估沒人有 11/25 17:30

→ ppnow: 意願也沒用 11/25 17:30

推 breathair: 租金反推，30-40年回本，也就是1080 11/25 17:54

→ breathair: 到1440之間，很久沒漲租了，先看1440 11/25 17:54

推 SiaoBen1996: 建物殘值如果抓一坪5萬 以案例2來說土地價值1050萬 11/25 18:16

→ SiaoBen1996: 換算市價=公告現值3.68倍 案例2是3.52倍的公告現值 11/25 18:16

→ SiaoBen1996: 以你的案例市價抓3.6倍的話，土地就是1282萬 11/25 18:16

→ SiaoBen1996: RC造加上屋齡較輕一坪抓6.5萬的話 整件會當1770萬吧 11/25 18:16

→ SiaoBen1996: 以上數據建立在總建坪數準確 11/25 18:16

→ SiaoBen1996: 因為鄉下的案子很多都有增建 要以實際使用而非權狀 11/25 18:16

→ SiaoBen1996: 租金反推最大的問題是你今天租給一般小店跟連鎖商店 11/25 18:18

→ SiaoBen1996: 有時候落差很大 以店面來說調幅2年3%或3年5%都正常 11/25 18:18

→ SiaoBen1996: 有些小店房東又是個體戶不好意思開口或怕空租 11/25 18:18

→ SiaoBen1996: 十幾二十年後很容易偏離行情 11/25 18:18

推 VSshow: 出租有3萬收入，你一千多萬賣掉根本傻子 11/25 19:07

→ VSshow: 另外，是不知道你那邊多鄉下，之後如果有發展的話，可能你 11/25 19:10

→ VSshow: 現在賣了一千多萬，但之後損失幾百萬上千萬的價差 11/25 19:10

→ VSshow: 鄰居的價格你一定失望，因為自己家最貴，買別人家要最便宜 11/25 19:11

推 abyssa1: 開1500看看 11/25 20:19

→ abyssa1: 這年頭第二戶貸款困難 處理掉用不到的房產也不是壞事 11/25 20:19

→ abyssa1: 或者你先請他先開價 11/25 20:20

推 RealID2018: 銀行有一張表，算建物殘值 11/25 22:41

→ RealID2018: 但35年又在鄉下，算出來不會多好看 11/25 22:42

→ RealID2018: 主要還是看土地吧 11/25 22:42

→ zebra79979: 你就開你想要的錢不就好了，對方議價再談，談不攏看你 11/26 00:57

→ zebra79979: 要降還是不賣都可以 11/26 00:57