想請問大家，最近跟家人在看台北15年內的，室內空間約25坪上下。 看到一個物件有在考慮，但是公設比約50%，比周圍3-40%高出許多。 主要是因為戶數少，使得公設比很高，相同主建物加陽台大小，要多花10坪左右的錢去購 買 目前談的時候，我的立場是認為，這樣的高公設比應該用周圍同室內內空間的物件做對比 再的比較往上加。 房仲那覺得，雖然公設高，不過也是在權狀內的部分，加上土地持分因為戶數少，也會多 一些，應該用權狀含公設的行情來談。 但這種方式，跟其他物件比，室內空間就縮水了7-8坪。 家人其實很喜歡這房子，不過目前在開價上我跟家人的意見差異蠻大的。 想請問看看大家，這種公設比很高的物件，應該要怎麼評估呢？ 用實際室內的使用坪數或是權狀扣掉車位的坪數合理呢？ 用室內坪數再加一些價？ 另外土地持分雖然比較高，不過我的想法是這房子才成屋不到15年，應該就下來2-30有不 太可能再都更。 土地持分的部分，未來如果需要用房子抵押做貸款，銀行會單獨看土地的持分增加額度嗎 ？還是這個沒差呢？ -- Sent from nPTT on my iPhone 14 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.org.tw), 來自: 223.140.34.25 (臺灣) ※ 文章網址: https://ptt.org.tw/home-sale/M.1726621458.A.820

→ toto123: 台北市15年的新房子 不多，便宜賣你機率應該不高09/18 09:05

→ toto123: 大家都要賺09/18 09:06

→ toto123: 更何況室內25平現在的標準來說很大兼了09/18 09:06

→ k85564: 華夏50%很虧耶09/18 09:19

推 lwecloud: 管他公設多少，最終還是實坪總價算一算，能接受就買 09/18 09:41

推 ajax4444: 你賣出的時候，會用哪個算法出售？ 09/18 09:43

→ ajax4444: 家人很喜歡，你能力也夠，當然就是你+家人除以2再往上加 09/18 09:46

推 tenkaakido: 你這種就是基地面積小的都更案，這種案子就戶數少公設 09/18 09:57

→ tenkaakido: 比高，因為大部分自住要拿來炒房不好炒很少釋出然後管 09/18 09:57

→ tenkaakido: 理費很貴換電梯也會很貴 09/18 09:57

→ tenkaakido: 你自己都知道50趴的錢拿去買公設，下手會不曉得？公設 09/18 09:58

→ tenkaakido: 比越高越難賣 09/18 09:58

推 bustinjieber: 台北20年內算是物以稀為貴， 09/18 10:00

→ bustinjieber: 坪數ok，總價豪宅線內， 09/18 10:00

→ bustinjieber: 建案選擇不多，所以要競爭， 09/18 10:00

→ bustinjieber: 如果附近成交不多，價格也很難參考。 09/18 10:00

→ luckyturtle: 類似物件附近能參考的確實不多，這兩年成交的幾乎都 09/18 10:02

→ luckyturtle: 是戶數多，正常公設的電梯大樓。 09/18 10:02

噓 tenkaakido: 跟你講物以稀為貴的都害你的，都更建商愛大塊方正，結 09/18 10:03

→ tenkaakido: 果整片舊房子出現你這棟新的，你卡死左右前後一片想都 09/18 10:03

→ tenkaakido: 更的，搞的大家一起死。 09/18 10:03

→ luckyturtle: 最後成交是2020年左右，應該是公設高，前幾個屋主都 09/18 10:05

→ luckyturtle: 是賠售4-600萬，不過這幾年房市好，現在價錢回到跟 09/18 10:05

→ luckyturtle: 旁邊電梯大樓差不多。 09/18 10:05

→ luckyturtle: 電梯的問題我倒是沒想過，只有5戶，未來電梯修繕費 09/18 10:07

→ luckyturtle: 用應該確實蠻貴的。目前他們有些對講機壞了，住戶不 09/18 10:07

→ luckyturtle: 想花錢也不維修 09/18 10:07

推 tenkaakido: 你那棟一樓就大廳，那個大廳就是公社比高的原因。7層 09/18 10:07

→ tenkaakido: 樓只能賣6層樓建商當然把一樓變公設攤給你們其他住戶 09/18 10:07

推 tenkaakido: 這種的你公設比高所以出價不能拿週邊行情比。不要傻傻 09/18 10:13

→ tenkaakido: 的被板上仲介騙了，隔壁14樓大樓開140你就傻傻的開140 09/18 10:13

→ tenkaakido: 。你讓屋主仲介知道這種物件賠錢貨早點出給你他再去找 09/18 10:13

→ tenkaakido: 其他賺錢物件比較好的。 09/18 10:13

→ tenkaakido: 對講機不修等到電梯壞了不修不就7層樓公寓？你買這個 09/18 10:15

→ tenkaakido: 會被板上A7仔嗆你台北公寓仔 09/18 10:15

噓 kkjjrtlym: 公設比約50%直接pass好嗎 09/18 10:26

推 ajax4444: 15年內台北市房子，居然不修對講機 09/18 10:39

→ ajax4444: 那應該照你的算法出價 09/18 10:41

推 tenkaakido: 你看是屋主心態先崩還是你想買房買到心態崩 09/18 11:03

推 prostar: 特殊案件跟同社區的比就好了 09/18 11:49

推 wseedw: 對講機都不修你覺得會修電梯？ 09/18 12:35

→ wseedw: 到時二三樓說我們可以走樓梯不出錢，剩下四戶又不甘願自己 09/18 12:36

→ wseedw: 出錢修，整棟一起爛 09/18 12:36

→ ppnow: 觀念錯誤，房子是看總價不是單坪價 09/18 13:04

推 javabird: 連對講機都不願出錢的社區別買了，以後公設都沒維修， 09/18 14:30

→ javabird: 公設比又高，將來賣不到好價錢也很難賣. 09/18 14:30

→ fo11ow: 公設比高 你就直接用附近類似的租金報酬率來評估 這最準 09/18 20:36

→ fo11ow: 因為出租 公設誘因不高 可用面積多少就是多少 09/18 20:36