※ 引述《sbluestar (藍色睡不飽)》之銘言： : 各位前輩大大好 : 跟著房產版幾個月 : 也在版上吸收了不少知識跟資訊 : 有兩個問題感覺還沒有思考的很透徹 : 想請益一下 : 1.如何小換大、舊換新？ : 常見的說法是先買一間老舊小（假設房價1000萬，自備200，貸800），再假設幾年後房價 : 漲20%，變成1200萬，此時賣出（不計稅率問題），手上自備款變成400萬（200+200）， : 於是就可以貸款八成買2000萬的房子，但這樣貸款不就變成1600萬嗎？寬限期過後每月還 : 款就變成貸800萬的兩倍（以2.185%，貸30年，寬限3年試算寬限期後每月還款要65000） : ！這應該不是一個上班族能負擔的吧！ : 尤其2000萬在北市跟新北第一環已經幾乎買不到新的2房平車物件了… 如果是要投資的, 那推文很多答案 我就自住角度說一下 所謂小換大,舊換新 自住的前提下 指的當然是你的收入有資格 肖想小換大,舊換新 換句話說就是你本身收入本來 就該扛的起大間房的生活品質 才有資格講小換大舊換新 要知道自住房是有機會成本的 真正以房地產為業的老屁股 在真正成功前,很少會去住新房 就是機會成本(租金)很高 舉個例子 比如說目標是買2000萬的房 你每年存50萬,4M要八年 但是八年後房子可能 漲到2500或者3000了 到時候你頭期還是不夠 當然更有可能是被親朋借走 或者股市吃龜苓膏 如果你是選擇在第四年的時候 先買一間小的,搭配五倍槓桿, 就有機會在第六或者第八年 就能穩穩買到2500~3000的房了 一來一去就是幾百萬的gap 更不用說以前還能繼續滾 第二間,第三間(現在很難惹) : 2.房貸最終何時還完？ : 延續上題，網路上有些回答是那就寬限期結束賣掉再換下一間，或是轉貸，這樣就又重新 : 開始！ : 但隨著年紀變大，銀行願意核貸的成數跟還款年限應該也會逐漸變少，等於被強迫加速還 : 錢，這樣如果持續換屋甚至買2間以上的，貸款到底要怎麼還完呢？ : 以上請各位分享看法 : 感謝！ 現階段除非你的房子不在六都 否則要看到在年齡問題前 你的收入問題會先出來 因為自住不像投資 需求不會無限擴大的 一個人兩房,兩個人三房 三個人四房就很舒服了 所以沒有甚麼持續換屋的問題 自住房子一輩子換個兩次 最多三次也就到頂了 比較要考慮是要評估自己的 經濟實力挑地點, 下手買了就乖乖還完就好 真想投資第二間就是要找 租金自償的 不過老實說, 依台灣現在的房地產法條 我是覺得除非有辦法持續弄到 五倍槓桿的低利貸款 否則房地產已經不是投資置產 的第一選擇了 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.org.tw), 來自: 36.231.80.70 (臺灣) ※ 文章網址: https://ptt.org.tw/home-sale/M.1726505994.A.400

推 YAYA6655: 利率往上跳就不是自償，是自爆 XD 09/17 01:33