在台灣，投資房地產最大的優勢之一，就是能取得便宜且大量的融資，但未來這現象可能
會有一些改變。
銀行法72-2條中規定：商業銀行僅能將30%的資金用於不動產放款。
不動產放款：貸款給民眾買房、給建商蓋房。
資金：民眾在銀行的存款餘額，加上銀行發行的金融債。
而近期房貸餘額已經逼近放款上限，讓商業銀行緊縮房地產的放款。體現在三個方面：
更高的貸款利率
更少的貸款額度
更難申請寬限期
對市場供需的影響
房地產放款餘額碰到72-2的限制將減少未來購屋者的舉債能力，對需求面絕對是一個
打擊。利率可能問題還好，主要的麻煩是貸款額度。沒有貸款額度的支應，購置房地產的
動能勢必趨緩。
但這並不表示房價一定會下跌，因為限制貸款也會影響供給。這次利率升高，主要針
對的是新的購屋者，既有的房貸戶並不受影響。屋主可能會因為不想放棄現有的貸款利率
而減少售屋的意願，情況嚴重的話將大幅減少二手屋供給甚至推升價格。
這個現象在美國已經演示過了，美國房地產貸款普遍採固定利率，不論市場利率怎麼
調整，只要銀行核貸給你，利率就不會再改變。在疫情前後貸款，大概可以拿到3%的利率
，但在2022年大升息之後，房貸利率一度超過7%。
一般來說，升息會導致資產價格下跌，但美國升息導致屋主售屋意願大幅下降。反而
房價持續堅挺。但我認為這個因素在台灣影響力會比較小，因為新貸款條件雖然比較不利
，不過貸款利率與過去相比差距不到1%，加上換屋轉貸比較不容易有額度卡住的問題，減
少供給的效果並不如美國升息前後那麼大。
72-2的限制，將同時減少對建商的放款，新屋供給也同樣會降低。建商蓋房子需要時
間才會形成有效供給。
綜合以上，我認為短期內對需求的衝擊應該更大。
限貸的成因
而導致限貸一樣是供需失衡造成的，因為存款數量增加速度小於房價上漲的速度。
2015-2021年，存款增速為4.74%，高於房地產2.39%。
2022-2024年，存款增速上升至5.98%，但房地產增速為8.39%。
過去台灣屬於流動性非常充足的狀況，不論購屋者的信用與購置的物件，幾乎所有人
都可以拿到央行規定的房貸利率地板價格。但未來如果政策沒有放鬆，可能不會再是常態
。
市場參與者的因應
若投資人認為這個限貸僅是短期現象，房地產的長期趨勢不變，那就會轉往投資付款
壓力較小的預售屋。
但因為新青安政策，貸款期限延展至40年以及寬限期使用，房貸資金回收的速度降低
許多，限貸的影響可能不會那麼快結束。若舉債能量不足導致房市熄火，進一步使市場中
房地產只漲不跌的共識出現改變，勢必會影響房市買氣。
而買房變困難雖然會增加人們租房的意願，但只要房價增速放緩，房東提價的心理預
期也會減少，加上大多數房東的持有成本並不受這次限貸的影響。預料對租屋市場的影響
有限。
政策制定者的可能反應
雖然平抑房價一直是政府的政策目標之一。但若造成一般民眾無法順利貸款可能會引
起一些民怨，有可能針對首購族，或者政策性貸款給予一些放寬。
央行的資產規模佔GDP比重從2021年1月的89%下降到2024年6月的84.41%，加上近期央
行的動作，包含突襲式升息以及提高存準率，偏向鷹派，也就是緊縮金融環境與去槓桿。
短期內可能要看到政策全面、快速放鬆，我認為有些困難。
投資想法
這個政策對於資產較為不足的族群影響更大，對於大多數房地產投資的老手來說，應
該幾乎不會有影響，因為他們手上的物件可以輕易的從「購屋貸款」轉為「週轉金貸款」
，俗稱掛1轉掛4，而週轉金貸款並不受限貸的影響。
銀行手中的資金依舊充裕，過去消費性貸款利率的走勢通常與購屋貸款、周轉金貸款
相同，但近期在貸款利率普遍走揚的狀況下，消費性貸款的利率甚至逆勢下跌。這也會一
定程度上減輕衝擊，對許多資產雄厚的投資人來說，除了「週轉金貸款」之外，更能用「
消費性貸款」減輕對購屋貸款的依賴。
因為消費性貸款不能用來購置房地產，但可以套現手中的股票買房地產，再用週轉金
與消費性貸款把賣掉的股票買回即可。
但這樣操作的前提是，買家需要有全款買房的實力。對於資產一般的買家來說，購屋
能力依舊是顯著下降。適度減輕槓桿或者預留多一些流動性，可能會是比較好的應對方式
。
再來，會購置新成屋的族群，比起類似區域老屋的客群，族群普遍的財力、薪資通常
都比較受銀行歡迎，加上新成屋的交易紀錄較多，銀行鑑價容易，比較不容易影響貸款額
度。
加上中古屋又不像預售屋市場，有比較彈性的付款條件以及建商優惠貸款，我認為限
貸對老舊中古屋的衝擊應該又會比新成屋、多數重劃區來的更大。
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推 yiliang1107: 所以才發文說，投資的現在要準備5成現金XD 08/17 12:21
→ yiliang1107: 最差狀況全額付現XD 08/17 12:22
推 j8630222: 72-2是銀行跟政府釋放風向的好工具 現在狀況其實很明顯 08/17 12:23
推 kutkin: 而且你那存款數6%含美金 08/17 12:23
推 NovaShin: 理性分析，所以某c在那邊嘴九月美國降息台灣也會跟著降 08/17 12:25
→ NovaShin: 根本就是房板笑話冠軍，看看他美債現在多慘 公道勒？ 08/17 12:25
推 kutkin: 剛剛看美金也可以算我搞錯了 08/17 12:30
→ kutkin: 所以美金可以算 但拿去買ETF就不行 08/17 12:31
→ kutkin: 台灣應該還是不動明王 08/17 12:32
推 instratos: 好文推 08/17 12:41
推 cpa0426: N大嗆他美債就不對了，他是在低檔買的沒問題，而且他也 08/17 12:43
→ cpa0426: 說他是要穩穩領息，必要時美債質押貸款配合槓桿及套利操 08/17 12:43
→ cpa0426: 作。 08/17 12:43
→ cpa0426: 要也是問他說，請問美債的技術分析還是屁嗎？ 08/17 12:43
推 miku5566: 欸欸9月台灣到底會不會降息啊 我好怕 08/17 12:50
→ CaLawrence: 不太可能cpi還是很高 08/17 12:51
推 kitten123: 九月降息房價要漲爆了 08/17 12:58
推 NovaShin: 他去年十月買的 完全沒跟上台美股衝上歷史新高這一趴 08/17 12:59
→ NovaShin: 他的邏輯就很簡單，要降息所以買債 跟草履蟲一樣簡單 08/17 13:00
推 miku5566: 台灣景氣好棒棒，明年還要漲工資，電價現在又威脅要漲， 08/17 13:00
→ miku5566: 但是這個政府總是讓人猜不透啊…我是看不到降息的可能 08/17 13:00
推 elfish123: 美債本來就看技術分析了，看總經被巴死 08/17 13:02
→ elfish123: 房產ok不代表投資其他能力也ok 08/17 13:02
推 childeviler2: 有貼對帳單的操作再來說神，不然嘴巴說說，說中再 08/17 13:03
→ childeviler2: 來說我有說 08/17 13:03
→ toto123: 台灣景氣好 應該不可能降 因為台灣本來就沒什麼升了 08/17 13:07
→ toto123: 如果台灣降息 代表 台灣經濟要走下坡了股市繃繃 08/17 13:07
推 boy830527: 明年還有非自住的相關稅制上路，一整套組合拳打下 08/17 13:08
→ boy830527: 來，這陣子建商又賣這麼爽，貨現在都在民眾手上， 08/17 13:08
→ boy830527: 如果景氣一直不錯，不會有人賠錢賣，但景氣差的時 08/17 13:08
→ boy830527: 候就會跟對岸一樣 08/17 13:08
推 foda: 好文，但是好長，對不起我閱讀能力差 08/17 13:11
推 vendee: 這個真專業 08/17 13:23
推 Tohkachan: 台幣降息先等匯率掉到30再說 08/17 13:26
→ minhsiensung: 就科技業在漲 剩下的沒動 政府在吃雞縮圈 沒撿裝的 08/17 13:35
→ minhsiensung: 新青安直接硬上唄 08/17 13:35
推 NaoGaTsu: 好文推 08/17 13:37
推 kuobe: 推 08/17 14:21
推 didiindeed: push 08/17 16:42
推 pttcatwei: 好奇72-2會影響到公教房貸嗎？ 08/17 17:55
推 encoreg57985: 科技業和金融營建漲 其他沒什麼漲 08/17 18:41
