※ 引述《toto123 (toto123)》之銘言： : 如果買房要抗通膨， : 就要像投資客的玩法才行， : 房子持有時間短，很快就脫手才會賺。 : 不過現在央行已經就短期脫手給你課重稅， : 在台灣大多數的新成屋大概在10年內漲到最高約2倍， : 除非有新的題材有可能會再漲一點。 : 別肖想房子漲10倍，那個時代已經過去了。 : 房子終究是會老化，20年以上的房子總是要打點折來賣， : 所以自住客持有越久，房子越不能抗通膨。 : 很少有人真的去計算，算出來你會嚇到。 : 假設房價漲2倍，以下分別是等了多少年之後的投資報酬率： : 10年：7.17% : 20年：3.53% : 30年：2.34% : 40年：1.75% : 50年：1.40% : 10年就賣掉房子的投資報酬率相當於台灣股市的平均報酬率， : 30年才賣房，2.35%報酬率相當於世界各國中央銀行認為"適合"的通膨速率， : 更久才賣，比通膨還差。 : 建商就是看準了大多數買房的人不會算投資報酬率， : 你以為每個地方 都跟台北市一樣 到處都是老房， 可以老公寓拚都更嗎 : 我台北人 想到桃園投資 想到房子要管理 想想就懶了 : 就算有錢 房子不租，你不用去巡巡看看嗎? 房子不住可是會壞 : 蝦 買新房子 租人 做功德 : 更何況歷史經驗 也無法保證，現在到未來50年會漲多少~~ https://yp-finance.com/house-leverage-irr/#google_vignette 依照YP的文章 假設持有房產10年賣出，期間房價以5%的年化報酬率增長，不同貸款年限的年化報酬率 20年：8.36% 30年：9.14% 40年：9.59% 假設房貸年限40年，期間房價以5%的年化報酬率增長，則不同持有時間賣出的年化報酬率 持有5年：11.89% 持有10年：9.59% 持有15年：8.35% 持有20年：7.58% 所以貸款時間越短，持有時間越長對報酬越不利 不過結論的部分沒有考量到房地合一稅2.0對短期賣出的重稅 考量到房貸槓桿，房市年化報酬7-9%是合理的預期，而不只是用72法則來算這麼簡單 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.org.tw), 來自: 14.161.0.23 (越南) ※ 文章網址: https://ptt.org.tw/home-sale/M.1722225317.A.85B

推 CaLawrence: 其實房價以5％增漲算是非常非常樂觀的預期我自己覺得 07/29 11:57

→ CaLawrence: 房價的增長通常都會很集中某幾年 長一點可能沒那麼好 07/29 11:57

推 hahaha81: 股票大盤也是阿 07/29 12:01

推 aq2272353712: 半夜想尿就會自己翻身 07/29 12:01

→ kage01: 漲到人們捏不出來就停了 現在就是還捏的出來 07/29 12:12

推 piliwu: 台股更嚴重，4年前漲超少，大多數漲幅都是近年 07/29 12:22

→ piliwu: 以前台股破萬必崩 07/29 12:23

推 bustinjieber: 還算合理，但實質上房市投報率不止 07/29 12:41

→ bustinjieber: 但就是需要一些操作跟增貸之類的 07/29 12:41

推 CaLawrence: 根據內政部上面的國泰房價指數 23年來房價共漲了1.8 07/29 14:48

→ CaLawrence: 倍左右 年化增長率大概是2.6％ 07/29 14:48

→ CaLawrence: 我會覺得5％太樂觀主要基於這個數據 房地產在盤整也 07/29 14:49

→ CaLawrence: 是以年計算的 不是真的每年都像過去五年一樣好 07/29 14:49

推 bustinjieber: 是嗎，我一樣看內政部網站， 07/29 15:53

→ bustinjieber: 國泰房地產指數( 可能成交價指數) 07/29 15:53

→ bustinjieber: 2000 Q1 是49.54 07/29 15:53

→ bustinjieber: 2024 Q1 是139.09 07/29 15:53

→ bustinjieber: IRR算起來大約 4.6% 07/29 15:53

→ bustinjieber: 漲了1.8倍所以是起點的2.8倍， 07/29 15:55

→ bustinjieber: 這樣看就符合敘述了， 07/29 15:55

→ bustinjieber: 139.08÷49.54=2.807 07/29 15:55

推 CaLawrence: 你看報酬率要-1R 07/29 16:26

→ CaLawrence: 漲到80是＋100％ 不是＋200％ 07/29 16:26

→ CaLawrence: 我跟你看到的數據是同一組沒錯 07/29 16:27

→ CaLawrence: （139/49）-1才是報酬率啦 07/29 16:28

→ CaLawrence: 你直接算會高估 07/29 16:28

→ CaLawrence: 你用你原本算法算過去一年的報酬率你就知道哪裡不對 07/29 16:29

→ loloool: 1.046^23=2.8沒錯啊，IRR計算機按出來也是4.6% 07/29 16:40

→ CaLawrence: 啊 靠杯是我腦殘了搜哩 07/29 16:45

→ CaLawrence: 4.6％是正確的 我自己想錯了 07/29 16:47