前言 今年股房雙爆發，但我都沒在車上，因為我搭了美債的車(呱)，感覺差距被拉大了 ，多少有些FOMO，但股市我沒把握，所以想把閒錢投在房市，感覺現階段房市的容錯率還 是比較高的。因為錢和老婆分開管，只有家庭的費用會一起分擔，老婆也有自己的投資計 劃(去年已買一間新竹預售)，但有必要的話也會一起操作互相cover，我倆的年收差不多 ，不過以下僅談論我個人的經濟狀況 目前房貸 1.石牌捷運站旁40年up商三老公寓4F+頂加5F，尚有台新20年房貸230w掛1，230w掛4 - 目前每月繳3.5w 2.有問中國信託轉貸，估值1000w，可貸800w，貸20年寬3，利率2.2%，掛4 - 三年寬限期每月14667，之後每個月47041 目前資金 1.每月扣除家用、育兒、保險、生活、國內外旅遊、所得稅賦以及上述每月35000房 貸等不影響生活品質的所有支出後，尚可動用現金約40000 2.美債ETF(00687B)約300w、活存150w 預期操作 這是我想像中的操作，不確定是否可行，所以想上來聽聽各位先進的建議 轉貸中信800w掛4，塗消身上掛1避掉央行第二戶房貸管制，還完台新460w房貸後拿 回340w左右，300w繼續投入美債ETF，美債ETF總計約600w，平均每月有2.2w利息，質押 300w出來當頭期，在高雄找間1x年的兩房平車中古屋，預算1200w左右，貸800w-1000w， 這如果是掛1的話應該可貸30年寬2? 然後出租，等寬限期到後再看漲幅是否決定賣掉 - 寬限期間，房貸利息月支出約為3w (公寓增貸利息+新屋房貸利息) - 租金+美債利息可以cover這塊可能還有多一點? 再加上每月還有40000可 動用現金，所以可再找其它投資 - 寬限期後，房貸本利支出約為8.3w - 如果真的短期無法脫手，租金+美債利息+每月可動用現金應該可以頂住 我的疑問 1. 這個方式可行嗎? 不曉得有沒有漏算什麼? 2. 投資第二間中古屋的標的該選高雄或是頭份竹南? 因為看到ceca大說到高雄 的中古屋有潛力，所以才想到高雄買，其它地方不曉得有沒有類似基期低又有潛力的地方 3. 如果要買高雄中古屋的話會推薦什麼區域嗎? 目前目標是左營高鐵到凹子底 捷運沿線跟高雄車站附近，我定的條件要找這區域是不是太天真了，591稍微滑一下好像 物件沒想像中多，所以在想是不是我搞不清楚狀況 不好意思問題有點多，大家的任何回覆我都會很感謝，要酸我買美債ETF也是歡迎 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.org.tw), 來自: 210.58.90.254 (臺灣) ※ 文章網址: https://ptt.org.tw/home-sale/M.1721394282.A.ACE

→ ynkd: 轉貸不能當頭期，現在質押當頭期目前聽到的銀行都說不能， 07/19 21:12

→ ynkd: 你最好問清楚願意做的銀行。 07/19 21:12

→ iam87king: 感謝提醒，如果不行的話就要另尋他法了 07/19 21:16

推 JJBOY: 兆豐銀行質借選項就有不動產的選項了，而且質借就叫不限借 07/19 21:22

→ JJBOY: 貸，是可以買房的 07/19 21:22

→ JJBOY: 說錯是兆豐證券 07/19 21:22

推 HardyJJ: 韭菜484太慢了… 07/19 22:18

推 l98: 高雄你熟嗎？你有多餘的時間可以下來看房嗎？ 07/19 22:26

→ l98: 高雄10-20年兩房平車可能比較少，這幾年才開始流行兩房案件的 07/19 22:28

→ l98: 。以前很少，而且就算有可能都配機械。你找小三房機械應該滿 07/19 22:28

→ l98: 多的 07/19 22:28

→ buike: 真的很多人很fomo ，降息就不會fomo 了直接躺平 07/19 22:53

→ iam87king: 謝謝提供資訊，而且也說到我目前顧慮的點，就是離台北 07/19 23:02

→ iam87king: 太遠，所以如果可以的話要做好功課，集中一段時間看房 07/19 23:02

→ iam87king: ，之後請代管，這確實也是要考量的成本 07/19 23:02

噓 kinnazeen: 我很好奇你轉增貸去中國信託後，怎麼用中國信託掛四的 07/20 00:19

→ kinnazeen: 錢去還同一間的掛1，銀行可以容許這樣操作的話，大家 07/20 00:19

→ kinnazeen: 都沒煩惱了 07/20 00:19

→ iam87king: 抱歉我沒說到這段，是先拿現金清償台新掛1的230w，再 07/20 00:32

→ iam87king: 去跟中信轉貸800後清償台新掛4的部分 07/20 00:32

推 aldam: 有明確的規劃給推一個 07/20 08:34

推 shena30335: 你確定住石牌投資買到高雄？ 07/20 09:19

噓 deepdish: 高雄扯太遠 嘴炮確認 07/20 09:22

→ vanjoey: 房地產投資到這麼遠絕對不ok 07/20 09:36

→ iam87king: 謝謝各位的意見，我再思考看看 07/20 10:00

推 ChikanDesu: 你收支過得了？增貸也算收支比呀 07/20 14:10

→ ChikanDesu: 質押可以當頭期是證券那邊不會收回...但銀行不見得願 07/20 14:11

→ ChikanDesu: 意阿 07/20 14:11

→ ChikanDesu: 能不能當頭期有分你借出來的會不會收回 跟後續掛1的願 07/20 14:12

→ ChikanDesu: 不願意貸你...像你增貸掛四如果直接進履保那馬上就會 07/20 14:12

→ ChikanDesu: 被銀行收回 那叫做不能當頭期 質押當頭期你要面臨的問 07/20 14:12

→ ChikanDesu: 題是資金來源不明... 07/20 14:12

→ ChikanDesu: 質押要當頭期最安全的方法就是你在證券戶有等值掛四總 07/20 14:14

→ ChikanDesu: 值的股票持倉可以當天印出來給他看 他就不會當你是用 07/20 14:14

→ ChikanDesu: 掛四來的 但你做不到因為你質押以後的美債就看不到了 07/20 14:14

→ ChikanDesu: 不能當財力證明 07/20 14:14

→ ChikanDesu: 所以其實現在要安全操作多房只能有一個大資金池 然後 07/20 14:16

→ ChikanDesu: 全款買一棟出租增加現金流後增貸出來再全款買下一間 07/20 14:16

→ ChikanDesu: 完全躲掉掛一 也就是現在槓桿真的很難開...因為每一間 07/20 14:16

→ ChikanDesu: 要增貸理論上都有半年以上閉鎖期 07/20 14:16

→ ChikanDesu: 記得有人比較過大概貸款6-7成 報酬就不如買股了 所以 07/20 14:17

→ ChikanDesu: 慎之慎之 07/20 14:17

→ iam87king: 瞭解，謝謝提供這麼多實務資訊！看來我需要再想想 07/20 14:21

→ ChikanDesu: 補充一下資金來源不明的意思就是你質押出來如果說是自 07/20 14:21

→ ChikanDesu: 有資金 他就有可能會問你那你掛四丟到哪裡 你沒辦法附 07/20 14:21

→ ChikanDesu: 上你還有相當於800萬上下等值投資商品 那不就合理懷 07/20 14:21

→ ChikanDesu: 疑你資金拿去當頭期了？你說虧光那叫你交易紀錄拿出來 07/20 14:21

→ ChikanDesu: 你拿不出來他就不借你了你能怎樣 07/20 14:21

→ ChikanDesu: 我建議你水池不夠大還是增貸拿去丟正二吧 等回檔再丟 07/20 14:23

→ ChikanDesu: 也可以 持有個五六年報酬率搞不好還比預售高又沒一堆 07/20 14:23

→ ChikanDesu: 煩惱 還很有流動性 快撐不住就賣零股割肉求生存 07/20 14:23

→ ChikanDesu: 持有美債好處就是質押維持率超級無敵穩 質押正二台積 07/20 14:24

→ ChikanDesu: 多蛙最近應該非常難受 維持率應該快要爆炸了 07/20 14:24

→ iam87king: 謝謝你花時間說明，果然上來問問是對的！ 07/20 14:31

噓 kklarinet: 反指標入場，不是要崩盤就是盤整五年起跳 07/20 16:16