買房對於大部份的人來說，應該都覺得有點吃力，若要談到房地產投資，應該更是有心無 力（可能home-sale版不算）。這一年央行的重重禁令，房地產的熱度大多轉到了預售屋 ，不過預售屋的房價，就像24000的台股一樣，很讓人猶豫到底該不該下手。 但其實投資房地產，並不一定要買個單坪60萬，總價兩千萬的兩房，才算投資（當然這也 是一種型態）。不同的預算、財務規劃，甚至要不要做為自住房，或者有學區的需求，都 有各自適合的房地產選擇，也都有機會得到豐厚的投資回報。 去年初房地產景氣偏冷、動向未明，行情也在反轉未轉之際，我就暫時從預售屋撤退（雖 然最後也是買了），改去看價錢尚未完全反應的中古屋。其實去年七月以前是滿有趣的時 間，大量預售屋本來努力向前衝，衝到一半裁判好像有點不爽，所以選手卡在半路尷尬中 。跑在最後面老屋，更是還沒加速就先停下來看情況，不過雖然價格動的不快，但物件跑 的速度不慢，還是不少人在收貨，有一間農十六龍德路的公寓，一個早上就賣掉了，哭哭 。 本來只是幫朋友找合適的置產物件，當時蛋黃區差不多達到4字頭，結果回頭一看附近巷 裡的公寓，591上快兩頁單坪價格不到15萬的物件，雖然不是多到讓人隨便撿都有，但要 全部看完還是有點辛苦的。最後買到蛋黃區的三房兩衛公寓，總價300多一點點，單坪才 12萬多，而且採光通風還超級好，真是神清氣爽，比我現在住的新大樓更明亮（淚），頭 期款還只要六十幾萬。 不知道對於高雄的頂樓三房老公寓，大家預想的房租是多少？當時我希望租金達兩萬以上 ，幾乎所有人都不看好，房仲認為公寓頂樓平均一萬四到一萬五，兩萬預算已經可以住到 電梯大樓了，但我抱著想姑且一試，挑戰看看市場行情的心情，決定幫公寓來個整骨+美 容。 提升租金的第一步就是要翻修，雖然翻修是件滿麻煩的事，但若搞懂邏輯其實不算艱難， 畢竟動手做的也不是你本人，需要的是知道何時要找誰做什麼，還有更重要的是知道不要 找誰…不過我平常也是要上班，來打工養我的貓，所以監工只有中午休息時間，或請退休 的家人去幫忙看。 正常老屋翻修應該都是一兩百萬起跳，這次我整間包含拆除、四台冷氣、電路重拉、水路 重拉暗管、衛浴廚具全面打除重做，連全室門窗都更換成氣密窗，基本上除了結構外能做 的都做了，連同家具、家電，預算還是壓在100以內，下次考慮更省錢一點，不要全部打 掉重練，只要安全性足夠即可，美容的部份就著重天地壁三樣，以及家具軟裝營造風格， 日式簡約算是接受度高、成本又低的風格，推推。 完工後po上臉書社團找房客，一周就有4、50則留言，也很快就順利出租，一年後房子頭 好壯壯，也順利換了新房客，繼續幫我照顧可愛的淘寶之家，後續還看過有人拿我房子的 照片來詐騙。最後我的租金近兩萬五，房貸約九千，算上年租金/總價的投報率，大約有 7%，若用投入的現金來計算，那大約快10%。除了租金投報外，最近類似條件的老公寓， 開價也提高了近一倍，但這種機運可遇不可求，不用當成常態。 重點是，其實完全不需要有好幾百萬的預備金，若有另一半或家人想一起加入，甚至只需 一半的資金，就能藉由房地產達到了長期的投資或資產配置。但如果連看房都懶得去、也 懶的學習裝潢，或者只會說自己沒時間，這個不行那個不可能，那確實這樣的機會也不會 留給你。 投入房產的動機可大可小，不管是要自住，或者想要投資。我也曾經覺得水很深，自己可 能會搞砸，不知道從何開始。非常推薦在各大論壇(特別是ptt)，先吸收一些基礎的不動 產知識，以及房市的基本邏輯。再來，還是得實際觀察市場，瘋狂的去看屋，才會越來越 能運用腦中的知識，接著才能理性計算出投資的風險及獲益，最後才會走到安心的出手行 動。啊如果有什麼想一起討論的，也歡迎留言或私訊，大家一起討論更有趣~ -- 大家一起成為房東練習生吧！ 歡迎來FB、IG 找我閒聊~ FB：https://reurl.cc/VzVKLN -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.org.tw), 來自: 182.235.128.89 (臺灣) ※ 文章網址: https://ptt.org.tw/home-sale/M.1720704662.A.E0A

推 hellogym: 雖然你葉你的FB 但我覺得還是蠻有內容的 幫你按讚 07/11 21:34

→ hellogym: 能教我怎麼翻新嗎？ 07/11 21:35

噓 Sugimoto5566: 沒事看什麼老房 07/11 21:37

→ abyssa1: 整修是勞力材 投報率不能這樣算 07/11 22:02

→ abyssa1: 不過也就是這樣 有錢人我回來跟你搶老公寓整修 07/11 22:02

→ abyssa1: 有錢人不會來跟你搶 07/11 22:03

→ Tatsuya72: 1F沒翻修過嗎？ 07/11 22:04

推 timmy999: 按讚了！也想點餐！ 想知道所謂看房有沒有一套SOP 07/11 23:01

→ timmy999: 如何評估一間房值不值得投資 需注意什麼 例如旁邊有無 07/11 23:01

→ timmy999: 嫌惡設施等等 07/11 23:01

推 hwain: 公寓頂樓租2萬5....恭喜遇到超級盤子 07/11 23:10

推 allnb16962: 其實這幾天看下來內容都蠻不錯的 能預期未來粉絲專頁 07/11 23:40

→ allnb16962: 應該追蹤人數會蠻可觀的 已追蹤 加油～ 07/11 23:40

→ GPGO: 高雄頂樓能租到2萬5地點很優吧 07/11 23:44

→ abyssa1: 重點是整修過啦 那個過程很辛苦 07/11 23:47

推 we147121: 公寓2萬5… 07/11 23:51

推 ruve: 商業氣息熱區,重點商圈經濟活絡,新舊價差那麼大,穩穩的好利 07/12 02:20

→ ruve: 不套嗎？ 07/12 02:20

推 notanyone: 2萬5好盤 現在人都看裝潢的嗎 07/12 06:46

→ abyssa1: 樓上看看咖啡廳啊 看裝潢很正常 07/12 08:29

推 ChikanDesu: 高雄人真有錢成本400多萬房子願意用25000租== 07/12 08:37

推 kagaya: 大家還是愛裝潢 口嫌體正直 07/12 10:49