最近身邊的朋友看房時，常常被新建案的開價給嚇到，實際上的價格可能比自己想像的價 格高出50%，覺得現在的價格已經很離譜了，銷售卻說的天花亂墜，說這邊會有捷運、那 裡會有園區、百貨，未來會有很多就業人口，並告訴你房價以後還有多少的增值空間。 相信你一定會懷疑，到底是真的假的，甚至開始思考，如果未來真的會賣更貴，那我可能 要趁早入場。今天就要從市場的角度，來檢查房價是不是還有增長的潛力，讓你入手時有 更多參考的依據。 其實驗證的方法很簡單，甚至新聞上都會有報導。當然不是看建商怎麼信心喊話，而是看 看他們實際花了多少錢。建築業其實是一個加工產業，將土地及建材組合後，依照需要的 利潤賣出。我們只要觀察建商的購地價格，就可以利用公式計算出建商預期的未來價。 每幾天都會有記者發出土地交易的新聞，一般人看到地價創新高，除了心裡又感嘆政府炒 房外，可能不會有其他的行動，但其實這裡隱藏了重要的黃金資訊（特別是政府的公開標 售更有參考價值）！我們只要觀察土地的成交價，就等於接收了專業的土開團隊、建商市 調，所得到的市價預估報告，畢竟價錢就是所有因素考量後的綜合結果。 得知了土地的成交價，我們便可以根據公開的各種資料，例如土地容積率、建築成本及建 商的基本利率，來評估出建商心裡的那個神祕數字。例如福懋建設在最新一季的地政局標 售，用151萬的單坪價標得高雄大學的商三土地，將單價除以銷坪系數轉化為權狀坪數， 再除以容積率，便可以得到未來銷售時每一坪的土地成本，最後再乘上建商普遍的利潤率 ，就能推算出未來的成本價啦！當然實際上的成交價，還需要多重評估後續因素，例如建 商的總體開發時間、營建成本改變、最新的地價及當時景氣等。詳細的計算方式，大家也 可以參考「樂居」推出的教學！ 如果你已經看上了某個建案，卻不確定未來的發展性是否真如你想像，那建議先從鄰近的 土地行情開始觀察、推算！我自己也有持續搜集高雄市公開的土地成交資料，有從中也篩 選出幾筆有指標意義的交易，推算出各地區建商心裡偷偷想的成交價。如果你正在看高雄 市的房子，或對高雄房地產有興趣，也歡迎私訊我，我會分享給你我整理的簡單表格~ -- 大家一起成為房東練習生吧！ 歡迎來FB、IG 找我閒聊~ FB：https://reurl.cc/VzVKLN -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.org.tw), 來自: 182.235.128.89 (臺灣) ※ 文章網址: https://ptt.org.tw/home-sale/M.1720185253.A.4E4

噓 antis: 閱 07/05 21:53

噓 hundredfly: 哈 07/05 22:06

噓 twilighthook: ok 07/05 22:23

推 kusomanfcu: 市價是合理價，如果造價比市價高也是合理價 07/05 22:32

→ kusomanfcu: 在海灣新城旁邊蓋房可以賣超過造價嗎？ 07/05 22:33

噓 Yishanhuang: 沒有結論 07/05 22:39

→ william622: 如果真的有建商願意在海灣新城旁邊蓋房，說不定會唷？ 07/05 22:53

噓 abdd123413: 濫用你說 07/05 22:57

→ abdd123413: 還啦幹 07/05 22:57

噓 winston06: 蓋大樓 07/05 23:29

→ fo11ow: 你買拉麵也是這樣算麵粉豬骨多少錢嗎？你頂多知道不可能低 07/05 23:33

→ fo11ow: 於什麼價格 但是你怎麼知道對方想賺多少 07/05 23:33

噓 qqphor: 蹭流量嗎，存在即合理 07/05 23:54

噓 Morphee: 廢 07/06 00:50

噓 TsuoTsuoNi: 聽君一席，如聽一席 07/06 01:22

噓 primeblue17: 天啊 好受用！ 07/06 01:29

噓 kindhearted: 啥都沒說就別浪費版面 07/06 06:46

噓 LALAPP: 阿鬼可以說人話 07/06 19:02