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作者waitrop (嘴砲無雙)
標題Re: [閒聊] 房地產是負債！房價上漲也不會變有錢
時間2023-11-27 19:59:53
非常錯誤的觀念, 基本上, 大部分情況買房不是負債, 至於買房是否算投資, 要看狀況, 我就大致分析一下 首先, 買房是要: 1. 自住 or 2. 投資房(出租或是賺差價) 1. 自住: 買房不是負債也不是投資, 自住房是"理財"工具, 拿來省錢省房租省稅, 強迫存款的理財工具, 自住房繳的利息與房屋稅, 可以抵消所得稅, 比方說我繳利息兩萬美金+房屋稅一萬美金, 我的所得稅繳十萬美金, 那麼十萬美金可以抵扣三萬美金, 可以有三萬美金的退稅, 當然這是大致算法, 詳細稅法要仔細去查看 2. 投資房: 2.1 出租: 這就要看現金流, 我相信在台灣這麼低的租金與這麼高房價, "現在"買房出租幾乎都是負的現金流, 即使在美國, "現在"買房出租也都是負的現金流, 比方說, 房貸一個月繳房貸6000美金, 本金繳3000美金, 利息繳3000美金, 房租收5000美金, 每個月的現金流是負的-1000美金, 但是有人的算法不是這麼算, 有人是把五倍槓桿算進去, 算的是每個月房租獲利率, 而沒有去考慮負現金流的問題, 比方說房價是100萬美金, 房租5000-利息3000 = 2000美金每個月獲利, 2000*12/20萬頭期款 = 12% 所以他算的是每個月房租獲利率12%, 所以出租房是否是負債, 也要看你是用什麼樣的算法去算, 我用現金流去算就是每個月-1000 的負資產, 你用五倍槓桿去算就是每年12% 的獲利率, 那就是正資產, 沒有對錯, 單純觀點的不同, 以及是你否能夠承受負現金流長達數年甚至數十年, 當然時間拉長就可以漲租, 所以不要太誇張的負現金流的話, 三到五年內漲租可以變成正現金流 2.2 投資房賺差價: 這就簡單多了, 你覺得你買的房之後是否會漲, 漲的幅度是否可以彌補你房貸的利息, 房屋稅與維修成本, 一樣沒有標準答案, 以台灣房價只漲不跌的情況, 大部分投資房賺差價都是會賺的正資產, 如果是美國的話, 那就不一定了, 尤其在美國買到太貴的豪宅, 很可能賣不掉或是賺的不夠付房貸利息與房屋稅, 買中高價位的可能會漲不動, 不夠付利息與稅, 所以很難說, 看國家看地點 ※ 引述《howhow801122 (傑哥)》之銘言： : https://i.imgur.com/Z06pbkX.jpg
: 最近阿巴告訴我說 : 買房子肯定是負債 : 還警告我不要斷章取義 : 房屋出租也未必是資產 : 即使未來有漲價還是負債 : 因為你漲別人也漲 : 你哪來變有錢 : 可是想想不對勁 : 同樣是阿爸講的漲50% : 頭款200萬 : 自住：1000萬漲到1500萬 : 別人：1500萬 漲到2250萬 : 自住房賣掉200+500萬=700萬 : 還是阿爸指的是買3000萬的房子 : 如果是我道歉 : 阿巴說賣房的50%獲利 : 全部得補進新房子獲利全都沒了 : 哪裡有漲價而變有錢 : 唯一會增加的只有房貸 : 2250萬 自備款= 450萬 : 還剩下250萬 : 假設 : 700萬現金真的全補進新房子 : 賺的500萬也確實真實存在呀...... : 只是放在頭期款內 : 還是我財商知識不足 : 租金大於貸款=資產 : 一次性獲利=不等於資產 : 不是都是新台幣嗎 : 還是我誤會阿爸了 : 還唸說 房屋增貸 : 投資不熟悉的領域就是賭博 : 1.賺500萬不是 資產 : 2.房屋增貸 輸光怎麼辦（不能買ETF?) : 最後建議 要考慮的機會成本 : 把錢拿去投資ETF穩穩4% 變更有錢 : 房地產就是假資產 真負債 : 這10年 房貸負債都笑呵呵 : 還是只要是 負債通通被打槍 : 負債也有分好壞吧...... : 是不是 : C大老師說的財商知識不足 : 財商 : 決定房子是資產還是負債？ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.org.tw), 來自: 46.253.189.46 (瑞士) ※ 文章網址: https://ptt.org.tw/home-sale/M.1701086395.A.3D2
推 asdlkjfgh: 推 11/27 20:18
推 smallcheng: https://i.imgur.com/RY04LxG.jpg 11/27 20:30
→ smallcheng: 挖Zack超有錢的 不過全現金買房是老一輩的理財觀念吧 11/27 20:30
→ acmacm: 抓到了，Zack也是房蟲！ 11/27 20:40
→ acmacm: 現金買房算不算炒房？哈哈 11/27 20:42
推 wiimas: 現包養都上檯面了嗎 11/27 20:42
噓 LimYoHwan: 影片開頭就講名下只有一間房的「自住客」 一堆人在那 11/27 20:48
→ LimYoHwan: 租出去 格套是三小…. 11/27 20:48
推 howhow801122: 他的財商到底是跟誰學的 11/27 20:55
推 smallcheng: 全現金買房無貸款來收租，這現金投報率超爛吧。少了 11/27 20:55
→ smallcheng: 很多機會成本內，影片還一直提機會成本。 11/27 20:55
推 Branlli: 在包養網遇到朋友= = 11/27 20:55
推 f41101: 那在繳租金的都是負債上千萬瞜 11/27 21:01
推 supereva: 全現金買房出租投報明明超爛 11/27 21:02
推 howhow801122: 泰國買房利率好像很高 11/27 21:03
→ acmacm: 外國人在曼谷買房好像只能現金買 11/27 21:05
推 junior020486: 自住客也是資產好嗎？你股票不是很會摸底，連500萬 11/27 21:09
推 Cinedt: 問卦:有包養SD的卦嗎 11/27 21:09
→ junior020486: 新台幣都不敢賭哦 11/27 21:09
→ waitrop: 自住房不太能夠算資產，因為你賣了就沒房住，只能租房， 11/27 21:23
→ waitrop: 一般人自住房都只能算是紙上富貴，除非你退休後看開賣掉 11/27 21:23
→ waitrop: 去鄉下住便宜的房子 11/27 21:23
噓 abyssa1: 現金買的確沒負債 11/27 21:24
推 Drither: 隔壁桌好像是包養SD在見面XD 11/27 21:24
推 junior020486: 自住房不算資產，笑死我了XD不算資產以後選舉的時 11/27 21:43
→ junior020486: 候自住房都不用財產申報，嘻嘻 11/27 21:43
→ partsex: 連地上權都算資產了 怎麼可能所有權自住房不是資產XDD 11/27 21:45
→ partsex: https://imgur.com/g4aNTDc 11/27 21:46
→ partsex: 在過去10年 新加坡99年地上權房產和永久地契房產價格大幅 11/27 21:46
推 Notker: aSugarDating = 包養SD? 11/27 21:46
推 junior020486: 去讀一下Asset的定義，就知道這種東西財商多爛XD 11/27 21:47
→ partsex: 拉近 以往同地段永久地契比99年地上權貴30% 11/27 21:47
→ partsex: 現在只差10% 換句話說 地上權漲得比永久地契還快 11/27 21:47
推 junior020486: 不是資產，可以拿來跟銀行抵押貸款，銀行是白癡嗎 11/27 21:48
→ junior020486: ？ 11/27 21:48
推 Peycere: 未看先猜這包養網 11/27 21:48
→ junior020486: 拿不是資產的東西去抵押可以借到錢XD 11/27 21:48
推 partsex: 是的 過去10年 新加坡地上權地契可使用年數少了10年 11/27 21:50
→ partsex: 而新加坡永久地契可使用年數還是無限久 11/27 21:50
→ partsex: 但地上權還是噴得比永久地契還多 銀行鑑價也大幅上升 11/27 21:50
推 JustinCy: 全現金買房 這敢出來教理財？ 天哪 11/27 21:52
推 vd422: 有人知道包養SD是什麼嗎 11/27 21:52
→ JustinCy: 不要再貼任何林阿巴的爛文了 11/27 21:52
→ waitrop: 開口閉口就罵人財商，拿個asset 定義說嘴,現實操作根本 11/27 21:54
→ waitrop: 不是你說的這麼簡單，事實就是自住房很少人那來當資產看 11/27 21:54
→ waitrop: ,對，定義上自住房是資產，現實操作上自住房就是紙上富 11/27 21:54
→ waitrop: 貴，你沒賣自住房就不算真的錢，賣了卻沒地方住只能租房 11/27 21:54
推 lutano: 一定又是這包養網 11/27 21:54
→ waitrop: ，就像台北人一堆數千萬資產，但是都是卡在自住房看得到 11/27 21:55
→ waitrop: 吃不到，更嚴重的情況像是有人不能申請低收入戶因為身上 11/27 21:55
→ waitrop: 有登記一間自住房，但是這間房根本就無法生錢，反而阻礙 11/27 21:55
→ waitrop: 他申請低收入戶,所以很少人真的把自住房當成真誠金白銀 11/27 21:55
→ waitrop: 的資產來看 11/27 21:55
推 muiwo: 包養平台不意外 11/27 21:55
推 junior020486: 噢，所以定義是就好，在那邊屁一堆，以房養老的申 11/27 22:01
→ junior020486: 請人是不是資產啦 11/27 22:01
→ junior020486: 很少人當資產，你要確定耶，要不要找個時間我們去 11/27 22:03
→ junior020486: 街訪 11/27 22:03
→ junior020486: 賭點錢好不好？ 11/27 22:03
推 sunuzo: 覺得包養網EY嗎 11/27 22:03
→ junior020486: 賭個50萬新台幣，訪問有自住房的 11/27 22:03
→ junior020486: https://i.imgur.com/zVDKU0N.jpeg 11/27 22:04
→ junior020486: 不是資產？不能利用？ 11/27 22:04
推 smallcheng: 我自住房 可以跟銀行貸出500萬現金不用賣房 這樣算？ 11/27 22:05
推 junior020486: 好了啦，ㄚ巴的信徒，你說大部分人認為不算資產， 11/27 22:06
推 UNIQC: 包養網站葉配啦 11/27 22:06
→ junior020486: 要不要去街訪啦 11/27 22:06
→ C24128390: HNWI的定義就不算自住房 11/27 22:15
推 junior020486: https://i.imgur.com/NpVBVsS.jpeg 11/27 22:24
→ junior020486: 廢話，你要看為什麼HWNI要這麼定義，主居所你會變 11/27 22:24
→ junior020486: 賣拿去投資股票跟債券噢？ 11/27 22:24
推 dewaro: 記者收了包養網多少啦 11/27 22:24
→ junior020486: 看定義要看為什麼要這麼定義，不是拿這個定義就說 11/27 22:24
→ junior020486: 自住房不是資產XD懂了嗎 11/27 22:24
→ junior020486: @HNWI 11/27 22:24
→ C24128390: 沒在跟你扯資產定義 我只說HWNI不算自住房的事實 11/27 22:26
推 junior020486: 沒扯定義，你剛剛不是寫HNWI的「定義」剛剛寫就忘 11/27 22:28
推 Elfego: 包養真亂 11/27 22:28
→ junior020486: 了噢 11/27 22:28
→ junior020486: 怎麼忘得這麼快 11/27 22:28
→ waitrop: hwni 的定義拿掉自住房你就不同意，asset 的定義算自住 11/27 22:30
→ waitrop: 房你就同意，這不就是雙標嗎？都跟你說自住房雖然算是資 11/27 22:30
→ waitrop: 產，但是不能賣，你不能當作一般資產操作，怎麼一直吵， 11/27 22:30
推 Nicodim: 演藝圈一堆包養好嗎 11/27 22:30
→ waitrop: 你拿自住房去增貸你要怎麼還錢，還是預設房價一直漲，沒 11/27 22:30
→ waitrop: 錢就繼續增貸，把自住房當成ATM,我是勸世文勸你不要把自 11/27 22:30
→ waitrop: 住房當成一般資產操作 11/27 22:30
→ C24128390: 我在說"HNWI定義" 你跟我說"資產定義" 想表達什麼XD 11/27 22:30
推 junior020486: 笑死，你要不要去看看前後文 11/27 22:32
推 Foning: 政治圈一堆包養好嗎 11/27 22:32
→ junior020486: 我跟37F討論資產定義，你直接插一句HNWI的定義不包 11/27 22:33
→ junior020486: 括自住房，啊不就在扯定義 11/27 22:33
→ waitrop: 我買過不少法拍屋，都是把自住房當成atm 拼命增貸，遇到 11/27 22:33
→ waitrop: 金融風暴房價大跌爆掉，好心勸你不要把自住房當一般資產 11/27 22:33
→ waitrop: 操作，你一直跟我吵asset 定義 11/27 22:33
推 AKNY: 有錢人一堆包養好嗎 11/27 22:33
→ junior020486: 笑死，增貸他們拿去挪用掉了，懂嗎XD 11/27 22:33
→ junior020486: 挪用到資不抵債，扯自住房不是資產，通篇亂說，還 11/27 22:34
→ junior020486: 講只有很少人把自住房當資產XD 11/27 22:34
→ junior020486: 你買哪些法拍屋、哪個時候買的，在瑞士買台灣的法 11/27 22:35
→ junior020486: 拍屋噢XD 11/27 22:35
推 mysister: 學生妹被包養多嗎 11/27 22:35
推 junior020486: 你一周前還在美國，現在跑到瑞士，時差調一下吧 11/27 22:37
推 hellogym: 不用為了阿巴這種咖吵架XDDDD 11/27 22:59
推 s940758: 不用理信徒啦，信徒就乖乖租房一輩子，貫徹阿巴的理念， 11/27 23:20
→ s940758: 幫你加油 11/27 23:20
→ KrisNYC: 哥 不要太認真跟這位討論真的 11/27 23:23
推 cir72: 有錢人為啥都想包養 11/27 23:23
噓 robot456: 又出來鬼扯，你定期定額買TQQQ也是負現金流，是不是負 11/28 00:35
→ robot456: 債？ 11/28 00:35
噓 scarrony: 這個傢伙真的運氣很好，錯了整天凹還是可以爽爽當 11/28 00:53
→ scarrony: 房東，就知道房地產容錯率多高 11/28 00:53
→ supa64: ...........銀行看你貸款能力基本上妳不動產=最基本的擔保 11/28 04:13
推 ATrain: 有錢人為啥都想包養 11/28 04:13
→ supa64: 妳跟我說不動產自己住的房子不是資產.幹話嗎.妳沒房子妳 11/28 04:14
→ supa64: 跟銀行借貸妳有啥擔保品可以當作擔保............ 11/28 04:14
推 freekid: Scarrony講到關鍵xd 11/28 09:47
→ ActionII: J大都稽查他ip 了，怎沒稽查到他法拍屋啥時買的… 11/28 09:48
→ ActionII: 據他發文說的，就是金融危機買的啊 11/28 09:49
推 grado0802: 亞洲最大包養網上線啦 11/28 09:49
→ ActionII: W大看起來資產不少，本業收入也很多，為啥發文大家這麼 11/28 10:03
→ ActionII: 反彈0.0 11/28 10:03
→ ActionII: 賠錢才是才是做錯，賺錢叫做抄底吧 11/28 10:04
→ robot456: 錯誤的觀念不會因為他資產多就變對的，巴菲特每天喝可 11/28 10:08
→ robot456: 樂，也不會改變可樂對身體不好的事實 11/28 10:08
推 smilejin: 我哥上包養網被我抓包.. 11/28 10:08
→ ActionII: 可是以w大過往的發文來看，他在美國起家蠻成功的欸，他 11/28 10:27
→ ActionII: 如果觀念錯誤不應該輸的一塌糊塗嗎？ 11/28 10:27
→ ActionII: 而且他套路也是房板共識吧，勇敢抄底、租不如買、沒錢 11/28 10:34
→ ActionII: 就買舊的 11/28 10:34
推 freekid: 他結果是正確的，但過程邏輯有些地方不行，所以才說房地 11/28 11:42
推 qusekii: 有人包養過洋鬼子嗎 11/28 11:42
→ freekid: 產容錯率較高 11/28 11:42
推 pighong: 你第一點繳稅完全講錯，你是哪一國的稅這樣算？ 11/28 11:50