推 lifeowner: 台北老屋土地價值遠高於成交價的？說來聽聽！ 06/20 14:34
推 spermbox: 其實不能這樣看 06/20 14:51
→ spermbox: 因為台北市很少發生土地交易 06/20 14:51
→ spermbox: 所以也不清楚他土地要怎鑑價 06/20 14:52
→ ujma: 台北市土地價值還要看整合出來的基地面積和大小區域位置 06/20 14:53
→ ujma: 決定可以蓋的產品類型 才會覺得每坪土地潛在價值 06/20 14:54
推 SouthEast62: 樓樓上自己都說了，土地「價值」跟成交「價格」， 06/20 14:55
→ SouthEast62: 你看出張飛打岳 06/20 14:55
→ SouthEast62: 飛的點在哪兒了嗎？價格就是價格，但「價值」要怎 06/20 14:55
→ SouthEast62: 麼估算一般人做 06/20 14:55
→ SouthEast62: 不到的。 06/20 14:55
推 SouthEast62: 土地的價值，一般要靠估價專業或建商的開發人員， 06/20 14:59
→ SouthEast62: 才算得出一塊地 06/20 14:59
→ SouthEast62: 的開發價值，進而算出適合的交易價格。 06/20 14:59
推 spermbox: 奇怪的是 06/20 15:01
→ spermbox: 所謂房屋價值為零或鮮少 06/20 15:01
→ spermbox: 問題是那些房子還有需要繳房屋稅嗎？ 06/20 15:01
→ spermbox: 現在無論房屋稅基和遺產稅都是以房屋評定現值課徵 06/20 15:02
→ spermbox: 我非常懷疑有多少房屋是真正符合低殘值標準的？ 06/20 15:03
→ spermbox: 如果低殘值，那又怎麽有辦法開出房屋稅單 06/20 15:03
→ abyssa1: 公寓持分地要折價 現況有人居住不想賣要折價 06/20 15:14
→ abyssa1: 產權單純的建地價格當然高很多 06/20 15:14
→ abyssa1: 我買的台北市老公寓價格大約都在公告現值1.2倍～1.5倍 06/20 15:14
→ abyssa1: 單純的地價才沒這麼低 06/20 15:14
推 SouthEast62: 上面還有老舊建築物在的土地，因為處理建築物還需 06/20 15:15
→ SouthEast62: 要額外的人力財 06/20 15:15
→ SouthEast62: 力與時間，所以必須從土地價值中扣除這些操作成本 06/20 15:15
→ SouthEast62: ，所以其適當的 06/20 15:15
→ SouthEast62: 交易「價格」的確是比本身的「價值」來得低，如果 06/20 15:15
→ SouthEast62: 遇到開題樓主提 06/20 15:15
→ SouthEast62: 到土地佔比低、但戶數多整合困難的華廈，的確有可 06/20 15:15
→ SouthEast62: 能發生「價格」 06/20 15:15
→ SouthEast62: 遠低於「價值」的情況。不過，新式RC或SRC大樓的使 06/20 15:15
→ SouthEast62: 用壽限原本就 06/20 15:15
→ SouthEast62: 比RB老公寓高很多，加上修正年限後大都可到六、七 06/20 15:15
→ SouthEast62: 十年以上，要發 06/20 15:15
→ SouthEast62: 生殘值跌到比老公寓還低，恐怕還要一兩個世代就是 06/20 15:15
→ SouthEast62: …… 06/20 15:15
→ abyssa1: 大安區35坪公寓大約3000萬 持分地12坪 06/20 15:16
→ abyssa1: 現在大安區哪有250萬一坪的建地給你買？ 06/20 15:16
→ abyssa1: 近期大塊的標售 新生南路/辛亥路國防部龍泉段一小段169 06/20 15:22
→ abyssa1: 一坪500萬 汀州路三段福音大樓 也一坪500萬 06/20 15:22
推 paul76318: 銀行說只影響老透天，可以散會了 06/20 16:04
推 lifeowner: 台北市老公寓的成交值遠高於土地的成交值 然後卻要成 06/20 17:32
→ lifeowner: 交值大的去對齊成交值小的市場? 06/20 17:32
→ lifeowner: 到底是1坪250萬 合理 還是1坪500萬合理？ 06/20 17:33
→ abyssa1: 都合理啊 為什麼要對齊？ 06/20 17:42
→ abyssa1: 整片可以直接蓋的500萬 待整合的大折價剩250萬 06/20 17:42
推 lifeowner: 對啊所以反推什麼公寓的土地價值遠高於成交市價這句合 06/20 17:48
→ lifeowner: 理嗎？ 06/20 17:48
→ abyssa1: 也合理啊 因為那棟公寓如果倒掉只剩土地會更值錢 06/20 17:51
→ abyssa1: 上面的建築物跟住戶價值是負的 06/20 17:51
推 lifeowner: 會成片倒掉的時候 連大素地都跌價 06/20 17:59
推 kusomanfcu: 合理阿 上面一堆垃圾要處理阿XD 06/20 18:01
→ kusomanfcu: 土地成交市價-處理費=公寓價格 06/20 18:02
→ kusomanfcu: 處理費還有時間成本很貴 06/20 18:02
推 kusomanfcu: 再來郊區 山上海邊 那些房 照著算下去 還有央行那規則 06/20 18:08
→ kusomanfcu: 不就會GG了 06/20 18:08
→ kusomanfcu: 尤其是大樓那種的 06/20 18:08
→ kusomanfcu: 就算是重劃區 時間久了 不就很有機會貧民窟化 06/20 18:09
→ kusomanfcu: 尤其是那種1+1 和套房那種 06/20 18:10
→ kusomanfcu: 小坪數單價高並不適用在只算土地的時候 06/20 18:10
推 SouthEast62: 誒，你家太老舊擋在土地上阻礙都更重建，所以算土 06/20 18:12
→ SouthEast62: 地價值時得扣錢 06/20 18:12
→ SouthEast62: ，如果你自己願意跟鄰居整合好自己先推平再賣地， 06/20 18:12
→ SouthEast62: 建商因為省時省 06/20 18:12
→ SouthEast62: 事再加上免除了都更失敗的風險，所以把原本要拿的 06/20 18:12
→ SouthEast62: 風險貼水直接付 06/20 18:12
→ SouthEast62: 給你當補貼，這不是很合理嗎？ 06/20 18:12
推 kusomanfcu: 看看淡水阿 一堆經典範例 06/20 18:12
推 kusomanfcu: 新屋阿 然後拉道路過去剛開始都好棒棒 最後 不就 抗通 06/20 18:15
→ kusomanfcu: 膨程度只有正常一半不到 06/20 18:15
→ kusomanfcu: 長期反而是購買力貶值 06/20 18:15
→ kusomanfcu: 不過已經破到不能再破了就沒差了 06/20 18:15
→ kusomanfcu: 造鎮真的成功的沒那麼多 都是離市區夠近 06/20 18:16
→ kusomanfcu: 然後市區人數還在成長 06/20 18:16
→ kusomanfcu: 那邊講市區要移出去阿怎樣的，當你在講這個的時候 就 06/20 18:17
→ kusomanfcu: 代表 那些重劃區未來有機會很難看了 06/20 18:17
→ kusomanfcu: 偏郊重劃區 06/20 18:17
推 SouthEast62: 不過靠近市區的重劃區通常不會有這困擾，因為過了 06/20 18:44
→ SouthEast62: 幾十年半世紀後 06/20 18:44
→ SouthEast62: ，有時重劃區會變成新的市中心，反而原本的市中心 06/20 18:44
→ SouthEast62: 變成市郊。看看 06/20 18:44
→ SouthEast62: 大安信義區與萬華大同區的關係就知道了。隨著城市 06/20 18:44
→ SouthEast62: 的擴張，這種區 06/20 18:44
→ SouthEast62: 位反轉的現象會更劇烈。 06/20 18:44
→ kusomanfcu: 會變差的區塊是因為早期的主要獲利商業和之後的不同 06/20 19:07
→ kusomanfcu: 未來沒有那種東西了 06/20 19:08
→ kusomanfcu: 夢裏才有 06/20 19:08
→ kusomanfcu: 時代背景 和主要經濟模式去查查 06/20 19:08
推 SouthEast62: 看看歐美幾百年來城市發展的歷程後覺得時間跨距一 06/21 02:25
→ SouthEast62: 久什麼事都有可 06/21 02:25
→ SouthEast62: 能，但我覺得台北西區應該是起因於都市計畫不完善 06/21 02:25
→ SouthEast62: 或沒有與時俱進 06/21 02:25
→ SouthEast62: 。最近台北車站附近的再開發是否能扭轉一些事情， 06/21 02:25
→ SouthEast62: 我個人是帶著好 06/21 02:25
→ SouthEast62: 奇的心情樂觀其成。 06/21 02:25