回頭看一下四年前的看法 發現了許多有趣的地方，這個推算方式顯著的預測了中國的房市泡沫 相當值得我們用相同方式現在再檢驗一次 1. 房貸/GDP 台灣GDP 2020 = 18兆, 2024 = 23兆，同比成長27% 台灣總房貸 2020 = 9兆, 2024 = 10.5兆，同比成長16.7% 房貸總額佔GPD = 45.6% 同比四年前下降約4.5% 很殘念的說，這四年台灣人民平均所得增長的速度是大於房地產貸款的成長速度 以授信的角度來看，房地產仍然有很多信用空間... 2. 台灣房屋總市值 房屋總數目前約900萬戶，四年內成長一百萬戶，(人口約2400萬人) 平均一戶2.67人 有房貸總戶數約200萬戶 因應2020年後的資產大漲 這邊對於平均房屋價格的低 中 高標我們需要對應做出調整 根據信義房價指數-台灣 取得2020年到2024年的指數從108上漲至159 漲幅47.2% 假設性房屋平均售價 低 500萬 x1.47 約 750萬 中 1000萬 x1.47 約 1500萬 高 1500萬 x1.47 約 2200萬 全台灣900萬戶房屋的總市值 低 900w x 750w = 67.5兆 中 900w x 1500w = 135兆 高 900w x 2200w = 200兆 這邊代表的是，台灣房貸總額與房價總額的比例落在 低 10.5 / 67.5 = 15.5% 中 10.5 / 135 = 7.77% 高 10.5 / 200 = 5.25% 取中間值來討論，與四年前(11.25%)相比，房貸占房屋總市值比例下降約 11.25/7.77 = - 44.7% 比例減少的幅度幾乎與房價上漲的幅度相同 推測結論是少數房屋交易推升坪價 使總體沽值因為最近低額度&低單價的成交價為底，相對推升總市值 但整體使用貸款額度成長率相對於經濟成長並不高，甚至還偏低 其實還是有許多房地產信用向上放寬的機會 而房地產總市值上漲，反映出這四年真正的資產膨脹主要都灌入既有房產階級 但暫時無法以此判斷此膨脹的虛實 2020-2024 真正進入房地產的實際金流約是 10.5兆 - 9兆 = 1.5兆 貸款總額 1.5 x 30%(三成首付) = 4500億台幣 神奇的是幾乎等於新青安核貸總額? 有趣 3. 其他指標 與國際上不同的市場比較\ 巴菲特指標 股市總市值/GDP GDP.USD 台灣 = 304%, 0.8兆 美國 = 193%, 27.4兆 中國 = 58%, 10.5兆 3.1 房價總市值/GDP 台灣 = 5.625 (取中間房價1500W，900W戶總市值135兆/24兆台幣GDP) 美國 = 1.71 (47兆/27.4兆) 中國 = 3.61 (65/18兆)(無法取得明確資料，就大概猜自2020 65兆持平吧) 這個值的世界概數大概是2.7 相比2020，台灣對房地產總市值的PE上升1.2倍至5.6 美國微幅上漲0.1倍 中國則是下跌1.2倍 中國房地產下跌是因為GDP的崩潰不足以支撐 台灣的情況以GDP的角度來看房地產沽值相當高，不過台灣貸款比例相當低 這個虛胖顯然是紙上富貴，除非大量無房貸者拋售房產才有暴跌危機 但就算從帳上減去這些虛幻的沽值，可能也不會對台灣經濟造成重大傷害 (原因是無貸款持總有數相當高) 3.2 房市總市值/股市總市值 台灣 = 2.36, 135/57 兆 NTD 美國 = 0.88, 47/53 兆 USD 中國 = 6.20, 65/10.5 兆 USD 同場加映 3.3 房價總市值+股市總市值 / GDP 可以想像成總體經濟 PE 值 台灣 = 8.0, (135+57)/24 NTD 美國 = 3.6, (47+53)/27.4 USD 中國 = 4.2, (65+10.5)/18 USD 結論的結論 台灣的資產價值泡泡有一點大，PE值達到前所未有的高度而且股市>房市 雖不至於像當年的日本，但走向同一條路 以及相較於2020年要十個，現在只需要5.4個台積電就可以把全台灣所有的房子買下來瞜 那麼你會選哪個呢? 資料僅是網路隨意找找，僅供參考 ※ 引述《promised987 (龍貓)》之銘言： : ※ [本文轉錄自 Gossiping 看板 #1VN7gLyF ] : 作者: promised987 (龍貓) 看板: Gossiping : 標題: Re: [問卦] 台灣房屋貸款餘額高達九兆台幣 代表？ : 時間: Sat Sep 12 15:36:51 2020 : 從台灣房貸總值 9兆這個新聞裡面 : 可以發現一些當有趣的數值。 : 這些數值推論都不會很精確 : 但我們都認為大概猜對，比很準的算錯要有用的多 : 1. 房貸/GDP : 首先房貸是 9兆(NTD)，台灣的GPD約18兆，佔GDP的比重約 50%。 : 過去資料顯示 : 2002年這個比重是 37% 維持緩步上升 : 到了 2008年後，持續穩定維持在 50%上下，直到今日。 : 某種程度來說是一件好事，代表自 08年海嘯之後台灣房價相對"凍漲" : 人民所得某種程度上升，房子相對沒漲價，是件好事。 : 2. 台灣房屋總市值 : 台灣房屋總共約 800萬戶 ( 2400萬人) 平均一戶三人。 : 以一戶取NTD 低標 500萬，中標 1000萬，高標 1500萬來說。 : 台灣房市可能的總市值 : 低標 40兆 NTD : 中標 80兆 NTD : 高標 160兆 NTD : 這裡代表出來的意思是，台灣房貸與房價比約落在 : 高 9/40 = 22.5% : 中 9/80 = 11.25% : 低 9/160 = 5.625% : 取中標來討論，這個指標代表的是。 : 台灣九間房子裡面，就有八間房子是沒有房貸的 : 在白話一點的說法，無論你領多少薪水 : 如果你有在繳房貸，就很有可能稱不上有錢人。 : 因為會有 8位已擁有固有資產 1000萬左右的人排在你前方。 : 3. 其他指標 : 最後，把這個指標拉到不同的市場與國際比較 : 首先我們討論一下隔壁棚的數值，股市與GPD的關係 : 也就是股市總市值/GDP，俗稱巴菲特指標 : 我們約略算出這三個國家對這個指數的容忍度/期望值 : 相對穩定值 : 國家 指標 股市總市值 : 台灣 = 160% = 28.8兆 NTD : 美國 = 120% = 24兆 USD : 中國 = 70% = 9.5兆 USD : 今日 : 台灣 = 203% : 美國 = 174% : 中國 = 75% : 意義是，相較於這兩國人，台灣人普遍對股市抱有相對更大的期待 : 3.1 房價總市值/GDP : 再把這個算法套上房屋總市值，房屋總值/GDP : 這就是這整篇文章最有趣的地方了 : 台灣 = 4.44 (取中標) <- 80兆/18兆 NTD : 美國 = 1.6 <- 32兆/20兆 USD : 中國 = 4.8 <- 65/13.5兆 USD : 這個值的世界概數約是 2.7倍 : 短暫結論，華人愛炒房。與土地大小無關。 : 中國的房價，還比台灣瘋狂 : 會有這種結果，與土地大小無關，可能與政策有關。 : 3.2 : 房價總市值/股市總市值 : 台灣 = 2.77 <- 80/28.8 : 美國 = 1.33 <- 32/24 : 中國 = 6.8 <- 65/9.5 : 最後簡單的結論，如果把台灣、美國、中國都當成一個人來說 : 台灣這個人人會把 75% 的財產投入沒有產值的房屋中 : 只有 25% 投入相對比較有產值的股市 : 即使是在台灣人對股市的價值容忍度相對很高的份上。(PE值or本益比) : 美國這個人把 57% 的財產放在房屋，43% 放在股市 : 中國這個人把 87% 的財產放在房屋，13% 放在股市 : 這樣看來，中國房市泡沫很大一顆，核彈那種等級 : 土地這麼大還是可以炒房炒的可以這麼兇猛。 : 可能是制度導致中國的這種結果。 : 但中國也許經濟改革之後，股市會有很高的成長潛力。 : 人們都說華人的錢都死在房子裡，還真的不是沒有道理。 : 最簡單來說 : : 十個台積電的價值，才夠買下台灣所有的房子。那麼你會選哪個呢? ※ 引述《promised987 (龍貓)》之銘言： : ※ [本文轉錄自 Gossiping 看板 #1VN7gLyF ] : 作者: promised987 (龍貓) 看板: Gossiping : 標題: Re: [問卦] 台灣房屋貸款餘額高達九兆台幣 代表？ : 時間: Sat Sep 12 15:36:51 2020 : 從台灣房貸總值 9兆這個新聞裡面 : 可以發現一些當有趣的數值。 : 這些數值推論都不會很精確 : 但我們都認為大概猜對，比很準的算錯要有用的多 : 1. 房貸/GDP : 首先房貸是 9兆(NTD)，台灣的GPD約18兆，佔GDP的比重約 50%。 : 過去資料顯示 : 2002年這個比重是 37% 維持緩步上升 : 到了 2008年後，持續穩定維持在 50%上下，直到今日。 : 某種程度來說是一件好事，代表自 08年海嘯之後台灣房價相對"凍漲" : 人民所得某種程度上升，房子相對沒漲價，是件好事。 : 2. 台灣房屋總市值 : 台灣房屋總共約 800萬戶 ( 2400萬人) 平均一戶三人。 : 以一戶取NTD 低標 500萬，中標 1000萬，高標 1500萬來說。 : 台灣房市可能的總市值 : 低標 40兆 NTD : 中標 80兆 NTD : 高標 160兆 NTD : 這裡代表出來的意思是，台灣房貸與房價比約落在 : 高 9/40 = 22.5% : 中 9/80 = 11.25% : 低 9/160 = 5.625% : 取中標來討論，這個指標代表的是。 : 台灣九間房子裡面，就有八間房子是沒有房貸的 : 在白話一點的說法，無論你領多少薪水 : 如果你有在繳房貸，就很有可能稱不上有錢人。 : 因為會有 8位已擁有固有資產 1000萬左右的人排在你前方。 : 3. 其他指標 : 最後，把這個指標拉到不同的市場與國際比較 : 首先我們討論一下隔壁棚的數值，股市與GPD的關係 : 也就是股市總市值/GDP，俗稱巴菲特指標 : 我們約略算出這三個國家對這個指數的容忍度/期望值 : 相對穩定值 : 國家 指標 股市總市值 : 台灣 = 160% = 28.8兆 NTD : 美國 = 120% = 24兆 USD : 中國 = 70% = 9.5兆 USD : 今日 : 台灣 = 203% : 美國 = 174% : 中國 = 75% : 意義是，相較於這兩國人，台灣人普遍對股市抱有相對更大的期待 : 3.1 房價總市值/GDP : 再把這個算法套上房屋總市值，房屋總值/GDP : 這就是這整篇文章最有趣的地方了 : 台灣 = 4.44 (取中標) <- 80兆/18兆 NTD : 美國 = 1.6 <- 32兆/20兆 USD : 中國 = 4.8 <- 65/13.5兆 USD : 這個值的世界概數約是 2.7倍 : 短暫結論，華人愛炒房。與土地大小無關。 : 中國的房價，還比台灣瘋狂 : 會有這種結果，與土地大小無關，可能與政策有關。 : 3.2 : 房價總市值/股市總市值 : 台灣 = 2.77 <- 80/28.8 : 美國 = 1.33 <- 32/24 : 中國 = 6.8 <- 65/9.5 : 最後簡單的結論，如果把台灣、美國、中國都當成一個人來說 : 台灣這個人人會把 75% 的財產投入沒有產值的房屋中 : 只有 25% 投入相對比較有產值的股市 : 即使是在台灣人對股市的價值容忍度相對很高的份上。(PE值or本益比) : 美國這個人把 57% 的財產放在房屋，43% 放在股市 : 中國這個人把 87% 的財產放在房屋，13% 放在股市 : 這樣看來，中國房市泡沫很大一顆，核彈那種等級 : 土地這麼大還是可以炒房炒的可以這麼兇猛。 : 可能是制度導致中國的這種結果。 : 但中國也許經濟改革之後，股市會有很高的成長潛力。 : 人們都說華人的錢都死在房子裡，還真的不是沒有道理。 : 最簡單來說 : : 十個台積電的價值，才夠買下台灣所有的房子。那麼你會選哪個呢? 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推 stosto : 你越算我越覺得沒人接盤，但還是噴 07/02 21:12

推 sspider0829 : 一個字 噴 07/02 21:14

→ Kewseq : GDP不等於收入 07/02 21:19

推 totoro7923 : 代表火車頭 07/02 21:19

推 flyingdeeck : 市場全靠新青安惹，沒用新青安虧兩次@@b 07/02 21:20

推 luche : 這只是剛開始的啦！ 07/02 21:21

推 zerro7 : 我只知道這幾年不買股不買房 資產一定打折 07/02 21:24

推 f204137 : 代表銀行收息穩定啊... 07/02 21:25

→ q7619713 : 四年內哪有成長一百萬戶 07/02 21:28

推 prostar : 重點是P/E是落後指標沒意義 07/02 21:32

→ lalacos123 : 看不懂 是不是跟著喊噴就好 07/02 21:32

推 luche : 另外 台灣的存款習慣或貸款習慣都比其他國家好太多 07/02 21:42

推 azcooper : 00713 預售屋蜈蚣開起來 07/02 21:46

推 NeihuSnape : 台灣地下經濟發達 gdp至少再多30%起跳 07/02 21:47

推 davidaustin : 五年後，新青安plus讓你貸二胎 07/02 21:48

推 kapiobhee : 貧富差距也更高囉 07/02 21:52

推 AustinRivers: 噴 07/02 21:55

推 kutkin : 外勞產值也算入GDP 07/02 21:56

→ Everforest : 房重買了一棟 還會想買第二棟>> 房價永遠創新高 07/02 21:57

推 tttt0204 : 等爆掉，反正睡公園的不會是我 07/02 22:06

推 qosiel : 查證了一下，2020年房貸餘額約7-8兆，另外民國100年 07/02 22:21

推 itwt : 房版：台灣房地產沒有泡沫，只有漲的還不夠 07/02 22:21

→ qosiel : 國內住宅總量約800萬戶，101年第2季突破900萬戶 07/02 22:22

→ qosiel : 所以是11年內成長，100萬戶 07/02 22:23

推 Brioni : 台灣房地產崩盤只會讓幾十萬房貸族受傷，對其他2千 07/02 22:25

→ Brioni : 多萬人沒影響 07/02 22:25

→ Brioni : 因為多數人沒貸款所以不動產崩盤也沒差吧？ 07/02 22:27

噓 Ligamenta : 2300萬人要900萬戶房子??!!!!! 你想想剛需在那裡 07/02 22:28

→ tzjjkonuj : 台灣錢淹腳目 07/02 22:32

推 ebeta : 幫結論：台灣房價還是被低估太便宜，趕緊All in！ 07/02 22:33

推 guowei616 : 結論是錢多多 房價還算合理便宜 07/02 22:42

→ owenxeve : 看懂惹，選台積電！ 07/02 22:44

推 smaller : 房子很多都老屋 大家都想換新屋蛋黃屋 就是剛需 07/02 23:00

→ alongalone : 如果再分類GDP來源.台灣特色是三角貿易 07/02 23:02

推 cityhunter04: 幫你補血！你打爆了房酸的臉了….他們在等崩盤啊 07/02 23:07

推 doubleyellow: 結論就是台灣人有錢的人太多了 07/02 23:11

推 dolphin24681: 有數據推 07/02 23:13

推 kirorolove : 嗯，感覺是買台積電股票賺的錢拿去買房造成房價上 07/02 23:48

→ kirorolove : 漲 07/02 23:48

推 kkchen : 台灣房價還有再上漲一倍的空間。 07/03 00:59

噓 qasaq : 1倍空間太客氣了吧，我覺得至少還有87倍 07/03 01:25

推 NotGiveUp : 與其說台灣有錢人太多，不如說貧富差距太大吧...... 07/03 03:27

→ NotGiveUp : 有錢人太多還會一堆人買不起房嗎 07/03 03:28

推 LTpeacecraft: 有趣的分析，感謝分享 07/03 05:50

推 christos1989: 原看完台灣真的世界第一 07/03 06:37

推 littlejackbr: 台灣地狹人稠而且房屋要耐震，所以土地成本跟建築 07/03 08:06

→ littlejackbr: 成本高別國太多 07/03 08:06

推 bustinjieber: 1. 沒意見。 07/03 08:08

→ bustinjieber: 2. 房貸／房價比 也跟貸款成數有關， 07/03 08:08

→ bustinjieber: 主流貸款成數 以前跟現在不一樣， 07/03 08:08

→ bustinjieber: 房貸成數高還要搭配看實際負擔率， 07/03 08:08

→ bustinjieber: 對於白手起家要買房的人， 07/03 08:08

→ bustinjieber: 無論是自備款或是每月負擔率， 07/03 08:08

→ bustinjieber: 2023年Q4買房比201x年還輕鬆， 07/03 08:08

→ bustinjieber: 不相信我也沒辦法。 07/03 08:08

→ bustinjieber: 3.1. 要這樣看我也沒意見， 07/03 08:08

→ bustinjieber: 你覺得PE太高虛胖就不要買， 07/03 08:08

→ bustinjieber: 但其實房市的基本面不是這樣看的。 07/03 08:08

→ bustinjieber: 3.2. 沒意見 07/03 08:08

→ bustinjieber: 3.3. 同上，你要這樣看房市PE我也沒意見， 07/03 08:08

→ bustinjieber: 覺得資產虛胖就不要買。 07/03 08:08

推 zasdee : 這篇很棒 07/03 08:50

推 ko1 : 高市值低GDP 台股會不會是泡沫虛胖 獲利沒跟上? 07/03 08:51

推 eddiefunnyyy: 專業文章推推 07/03 08:55

推 B9702115 : GDP 哈哈 07/03 09:09

推 AirLee : 代表銀行賺爛 07/03 09:31

推 shorty696820: 推專業 07/03 09:48

推 jagger : 推 07/03 09:55

→ fairyofmoon : 推推 07/03 10:26