※ 引述《chopinmozart (aha)》之銘言: : 如題 : 北市精華地段 : 如信義路和光復南路交接 : 有很多30 40年老大樓 : 單價10年從來沒有漲過 : 始終在80 90遊走 : 但只要一出現新建案預售 : 預售都兩倍價格起 160 170 起跳 : 想請問那種老大樓會有價值嗎 : 還是等都更價格翻倍 本身持有安和路二段太平洋雪茄館百坪店面 來分享一下持有十年的心得 先付人權,明天有區權會但我懶得去 跟老人開會蠻痛苦的 https://i.imgur.com/PjRDJAx.jpg
1. 入手成本要低,最好是法拍或可處理的債權 我這個是某國內銀行的債權擔保品 他們就呆帳,十幾年前問我願不願意接 我就殺個價接盤過來 所以入手成本大概比法拍一拍貴一點水準 入手成本低很重要 你才會有安全邊際以防未來租不出去空置的損失 至少成本低,還可以用市值鑑價出週轉金出來 不過那是另一議題。 2. 租客要嚴選,租金可以穩定成長 買的時候就要深入調查租客的付租能力 太平洋雪茄館是香港一個富過三代富豪的企業 有古巴雪茄的壟斷代理權(後來有被打破) 這個壟斷代理權造成高額的毛利 基本上付租能力沒問題 我為了這個店面學抽雪茄 沒事就在週末夜晚去觀察裡面的客人 很確定都是消費高的在地客 所以我租金接盤後,第二期續約就給他漲上去 砍ㄧ輪來回後,算是安和路二段上固定租金店王 店面價值除毛租金雖然不高(大概2.5-2.8趴) 但對我來講就是固定收益,沒什麼風險問題 接下來每期續約都是五趴五趴漲 2020-2021疫情期間有阿莎力減免幾個月 3. 周遭不是完完全全都更開發不了 我買的時候,基本上有了解世紀花園大概幾戶 持分大概多少人,我發現其實很多是原地主戶 再傳給第二代,然後開支散葉 所以籌碼上,不會到台北市小套房這麼混亂的持 分或是有背景(黑道)的土開建商在搞,相對 比較單純。周遭鄰里也要觀察,去了解旁邊 遠企旁的大停車場誰是地主,誰有可能做都更 近兩年宇宙邦和全聯王已經整併完成 我在隔一條路,他們蓋好,我這邊差不多屋齡過40年,基地完整街廓,籌碼產權相對簡單 潛在的都更價值就出來了 我舉個範例,如果你去買敦北的老大樓 基本上松山機場不遷移,就是建築限高,容積就是不高,當初差不多一樣的金額,買敦南 ,都更效應較佳。 松山機場遷移的可能性跟宇宙邦整併完成那塊停車場可能性。我選後者比較高一點。 4. 管理完善的社區 再補充一點,一定要稍微研究一下管委會有沒有做事,我持有的第二年,整棟就拉皮,所 以有分擔一些拉皮費用,這個很重要 租客是需要門面的產業,管委會有推動拉皮 這個就是好的維護,也是漲租金的籌碼 所以下次路過大家可以看看 38年的老大樓還是保持的很好 外觀像10-15年的 以上分享,我後來發現,如果租戶夠特殊,房東還可以有些優惠啦,像我雪茄是都拿8折 ,這菸草十年來是漲價快兩倍以上。 我有朋友說租給米其林餐廳 他座位都不用排哈哈哈哈 喔對,上次文章,有人在下面說我不分享 啊我現在分享了,請問可以學習嗎 我是覺得很難啦,因為平心而論 要有一樣資本去執行,比較困難一點 推薦大家還是走較實惠經濟的其他縣市住宅產品投資,以上 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.org.tw), 來自: 1.163.229.174 (臺灣) ※ 文章網址: https://ptt.org.tw/home-sale/M.1702656549.A.A70
chouwang68: 不分享的事無須理會,斗米仇的事還少嗎?資本還不足12/16 00:19
chouwang68: 以踐行增廣見聞也是好的,至少了解一下你們那個層級12/16 00:19
chouwang68: 的理念想法與可能的操作模式。最後,我最想知道的是12/16 00:19
chouwang68: 你會發怎樣的雞排?!XD12/16 00:19
jamo: 看到一半就想這應該不是普通人,回到標題列一看果然是L大~12/16 00:20
boggicer: aSugarDating = 包養SD?12/16 00:20
LINPINPARK: 雞排就,我很久沒吃了,如果要發12/16 00:23
LINPINPARK: 你們投票選哪個好吃就發哪個12/16 00:23
abyssa1: 希望有朝一日也能實踐 敦南各大樓都更有條件 霖園就成了12/16 00:23
LINPINPARK: 對啊,人要保持健康長壽 12/16 00:25
LINPINPARK: 大陸建設投61億買過一條和平東路12/16 00:26
Chiason: 未看先猜這包養網12/16 00:26
LINPINPARK: 是很好的開發成交案例12/16 00:27
abyssa1: 不過路口那個蘿蔔絲餅開那邊太妙了吧 很不搭耶12/16 00:28
abyssa1: 他租金到底多少?雄獅旅遊變蘿蔔絲餅12/16 00:28
LINPINPARK: 雄獅本來付租能力很強12/16 00:29
LINPINPARK: 他我猜大概三開頭吧,我是遠高於三12/16 00:29
Markell: 有人知道包養SD是什麼嗎12/16 00:29
LINPINPARK: 疫情那一波他們實體就撤光光12/16 00:30
LINPINPARK: 瓦城是曾經更我競爭的店租王12/16 00:32
LINPINPARK: 後來還是沒追上 我有打聽商仲lol12/16 00:32
jamo: 有敦峰下面那個 armani 的八卦嗎?12/16 00:33
NTU303150195: 超級有錢人的收租日常12/16 00:34
fuoya: 一定又是這包養網12/16 00:34
abyssa1: 雄獅店點都很好沒問題 但蘿蔔絲餅可以付這麼高的租金?12/16 00:35
LINPINPARK: 搞不好蘿蔔絲餅做健康興趣哈哈 12/16 00:35
LINPINPARK: 敦峰那個喔,好像空置一段時間12/16 00:36
LINPINPARK: 另外對面的王德傳賣茶葉也是厲害的12/16 00:36
jamo: 敦南的店面不多,王德傳能在那邊站那麼穩的確厲害!12/16 00:46
Apasiri: 包養平台不意外12/16 00:46
leota: 優質分享12/16 00:56
giveme118: 原來這間雪茄館是L大的 常經過12/16 01:12
Husky8018: 分享不同視野的生活 蠻有趣的 12/16 01:27
teddyisgood: 干 我要吃雞排啦 台積不知要多久 12/16 01:33
GBTC: 感謝L大分享 請問其他縣市有推薦的區域嗎 12/16 01:51
litidi: 覺得包養網EY嗎 12/16 01:51
LINPINPARK: 其他縣市老精華區一樣這四點可以去塞選 12/16 01:52
kage01: 請問大安森林公園附近 未來音圖中心旁華廈 有機會都更嗎XD 12/16 01:57
LINPINPARK: 不知道,但可以去打聽持分狀況 12/16 01:58
LINPINPARK: 蔣市長現在推都更5箭 可去研究 12/16 01:59
ponchicha: 感謝不同視野的分享 12/16 02:05
Merzario: 包養網站葉配啦 12/16 02:05
GBTC: 好的 謝謝 學到了 12/16 02:30
kusomanfcu: 下一題:什麼樣的“健康”雞排可以和雪茄還有酒做完美 12/16 03:10
kusomanfcu: 搭配,邊吃邊喝邊抽喊salut 12/16 03:10
kewei: 謝謝分享 12/16 06:54
mcgrady12336: 哥你這分析也太強了,想知道你的學習歷程 12/16 07:24
Muzaffer: 記者收了包養網多少啦 12/16 07:24
asdlkjfgh: 房板神人真的很多 12/16 07:46
kensmile: 實力雄厚 12/16 08:10
kensmile: 30年前,遠企安和這一帶,超旺 12/16 08:12
FelixKao: 雪茄不錯 前一陣子有去光顧12/16 08:27
timtams: 學習了12/16 08:47
MIJice: 包養真亂12/16 08:47
tswen: 好強唷 一般人學不來的12/16 09:01
jump0517: 謝謝l大願意分享 開眼界了12/16 09:01
qqq7840: 這才是房版需要的文章12/16 09:06
yiliang1107: 推 謝謝 12/16 09:06
Husky8018: 另外想請問前輩的意見,在市民大道以北、敦化北路以東12/16 09:07
SpyTime: 演藝圈一堆包養好嗎12/16 09:07
Husky8018: ,北至南京東、東至光復南路這塊區域,就投資考量,未 12/16 09:07
Husky8018: 來如新推案預售會建議買嗎,不知未來小巨蛋這區域未來 12/16 09:07
Husky8018: 商業發展如何? 12/16 09:07
Husky8018: 目前小弟有在看八德路未來有幾個都更改建題材的案子, 12/16 09:09
Husky8018: 不知道是不是有發展潛力 12/16 09:09
Toth: 政治圈一堆包養好嗎 12/16 09:09
sicro: 剛看了一下名稱想說怎麼那麼熟悉再Google了一下,原來是我12/16 09:46
sicro: 朋友家XDDD 。記得很久以前還會去游泳12/16 09:46
flexin: 這分享真屌XD12/16 10:23
KrisNYC: 慢慢讀12/16 10:30
abby2007: 哇靠常常路過那邊12/16 10:38
Asterix: 有錢人一堆包養好嗎12/16 10:38
abby2007: 但是想看分享啊…12/16 10:42
VichanGer: 好想吃雞排12/16 10:51
abyssa1: Husky那片是雙墩學區不需要什麼潛力吧12/16 10:53
bms: 推12/16 11:19
cherrybabe: 細咖慫了12/16 11:31
AdamShi: 學生妹被包養多嗎12/16 11:31
cherrybabe: 光光一戶力壓廢咖全部身家 信徒們又要尿崩惹12/16 11:35
leota: 原來文華東方…12/16 11:44
abyssa1: 比較好奇以前中華體育館那塊空地12/16 11:48
abyssa1: 文華東方才幾年 太奢侈了吧 那文華苑的服務怎麼辦12/16 11:48
abyssa1: 台北喜來登的傳聞就合理多了12/16 11:49
lezabo: 有錢人為啥都想包養12/16 11:49
LINPINPARK: 這我不能說 當謠言吧哈哈哈12/16 11:49
leota: 體育館旁的角地也拆完了12/16 11:49
abyssa1: 站前凱撒飯店也有送件都更整合 包含南側老房12/16 11:50
LINPINPARK: 喜來登有機會,房東國泰的REITs12/16 11:51
LINPINPARK: 自有資金加新募資,應可都更12/16 11:51
silberger: 有錢人為啥都想包養12/16 11:51
tfct: 移 西華飯店呢?12/16 11:59
tfct: 文華東方的餐廳都頂極的 改建不好吧12/16 12:00
LINPINPARK: 老西華我記得改豪宅,我認為不是商業都更12/16 12:01
LINPINPARK: 文華喔,我不知道,一言難盡12/16 12:02
qqdin83: 感謝L大讓小魯蛇開開眼界12/16 12:14
xayile: 亞洲最大包養網上線啦12/16 12:14
qqdin83: 找個時間去捧場一下12/16 12:16
yukai0919: 把拔?12/16 12:16
KrisNYC: 原來世界最便宜的東方文華且去且珍惜了嗎12/16 12:17
KrisNYC: 現在有好好做開床服務的飯店好像也沒幾間了 唉12/16 12:17
tzangyoung: 推12/16 12:34
cazo: 我哥上包養網被我抓包..12/16 12:34
Mayfair0597: 謝謝分享,長見識12/16 14:31
Husky8018: 謝謝前輩無私分享,非常受用,感激您~12/16 14:43
fuzzycool: 神人願意分享 respect12/16 16:11
grayeric: 小巨蛋的房價 是不是要再噴一波?12/16 19:02
LINPINPARK: 已經上去啦,敦北新的150-200/萬12/16 19:13
izilo: 有人包養過洋鬼子嗎12/16 19:13
e33554431: 不同世界的文 這輩子應該難有機會體會了12/16 19:58
abyssa1: 敦北現在就很優質 要拚噴一波可以賭中山北路大同舊廠12/16 21:00
zzyzx: 先跪了12/16 21:37
idmaker: 你這社區也不好都更吧12/16 21:37
shenevol: 謝謝分享~12/16 21:44
SEDAP: 有錢人為啥都想包養12/16 21:44
ChikanDesu: 十年前快三億入手....現在不敢想多貴了12/16 22:04
payaya: 感謝分享12/16 22:31
leota: 請問L大怎麼看京華廣場12/16 22:38