※ 引述《cloud3455 (雲想衣裳花想容)》之銘言： : 日本的房地產稅你真的有研究過? : 是誰告訴你日本的房地產持有稅(固定資産税)是千分之四的? : 在日本持有不動產有兩個稅金要付 : 一個是固定資産税1.4%、一個是都市計畫税0.3% : 千分之四?你是把都市計畫稅當成持有稅了嗎，而且是千分之三 : 你要付的稅金就是固定資產稅加上都市計畫稅 : 我們以新買的，日圓四千萬，約價值881萬新台幣的房屋來說的話， 是誰告訴你固定資產稅跟都市計畫稅的稅基是實價的？ https://i.imgur.com/1OdPpPq.png 這張是日本課固定資產稅, 土地部分的課稅證明書 可以看到上面有三個價格 年度價格 固定資產稅課稅標準額 都市計畫稅課稅標準額 看不懂？ https://smtrc.jp/useful/knowledge/hyoka-kakaku/2016_01 我們可以先看一下這邊的解釋 日本土地, 有所謂一地四價的說法 1.時價 這個是實際成交的價格, 也就是台灣說的市價、實價 可以在國土交通省的不動產取引價格情報檢索網站查到 但時價是日本不動產課稅的依據嗎？ 不是耶 2.公示價格 這個是國土交通省依據實際成交價每年九月開始調查, 隔年三月公布的指導價格 國土交通省會在各地區選定標準土地, 給予評價 作為鄰近, 前一年, 甚至很多年都沒有買賣的土地的價格指標 不然很多年沒成交的土地, 要怎麼知道價格？ 公示價格和時價很接近, 甚至互相影響, 一般大概是時價的90% 那公示價格是日本不動產課稅的依據嗎？ 不是耶 3.路線價 這個是國稅廳針對全國都市地區主要道路上的土地的價格 參考時價跟公示價格所訂出來的價格, 作為遺產稅跟贈與稅的稅基 一般大概是市價的七到八成 因為遺產稅跟贈與稅是國稅, 所以這個價格是由國稅廳發布 但國稅廳抓大放小, 只抓主要道路上的土地出來估價, 避免地方政府低估影響國稅 至於鄉村地區或是都市不在主要道路上的土地, 就不會有路線價 那你的遺產稅跟贈與稅就不是用路線價算, 而是用下一個 4.固定資產稅評價額 這個價格是日本土地課稅最主要使用的價格, 會登錄在你的固定資產稅登錄台帳上 因為固定資產稅是地方稅, 所以由市町政府負責評價 跟台灣的土地現值一樣, 每三年評價一次 這個是鄉村地區與非主要道路土地課徵遺產稅跟贈與稅使用的價格 也是作為土地固定資產稅(地價稅)跟都市計畫稅換算稅基的依據 現在回過頭來看前面那張固定資產稅登錄台帳課稅證明書的範例 http://i.imgur.com/1OdPpPqh.jpg 上面的令和元年年度價格, 就是固定資產稅評價額 一般來說, 這個價格是市價的六到七成, 而且三年才更新一次 但住宅的持有稅, 並不會依照固定資產稅評價額收取 固定資產稅的部分 持有大於兩百平方公尺, 以評價額的1/3收取 小於兩百平方公尺, 以評價額的1/6收取 都市計畫稅的部分 持有大於兩百平方公尺, 以評價額的2/3收取 小於兩百平方公尺, 以評價額的1/3收取 所以回過頭去看上面這張登錄台帳證明書 總面積是502.71平方公尺, 但最下面的持分是2144/174166 所以實際持分大概是6.18平方公尺, 低於兩百平方公尺 所以可以看到旁邊的課稅額, 固資稅大約是1/6, 都市計畫稅大約是1/3 為什麼會有出入, 這是因為課稅額是用前一年度的評價額 而這一張登錄台帳開出來的時候, 評價額剛好也更新, 算起來前後價格大概差一成左右 以持分2144/174166計算持有的價值及課稅標準額 這塊土地固定資產評價額是2億1529萬2000日圓, 換算個人持有的部分就是265萬264日圓 固定資產稅課稅標準額3095萬1700日圓, 換算個人持有部分就是38萬1018日圓 稅率1.4%, 得到最下面寫的5334日圓 同理, 都市計畫稅的部分就是2286日圓, 合計7620日圓 先不說時價, 這個稅金光是用評價額去計算, 都只有千分之二點八 如果以評價額是時價六成去看, 實際稅率甚至只有千分之一點五左右 當然, 有些住宅適用的是兩百平方公尺以上的課稅額, 實際稅率會是兩倍 不過台灣其實一樣是對住宅用地, 超過一定價值之後採取差別稅率 自用住宅是千分之二, 非自用住宅是百分之一 但超過累進價值之後稅率就會提高到百分之一點五到五點五, 稅率最高跟最低差27.5倍 這應該比日本只用兩百平方公尺當標準, 更加有平衡貧富的效果 土地的部分我們先寫到這裡 建物我晚點寫好再發 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.org.tw), 來自: 111.240.208.148 (臺灣) ※ 文章網址: https://ptt.org.tw/home-sale/M.1702141066.A.349

推 bustinjieber: 資訊量太好大 12/10 01:01

推 junior020486: 漲姿勢 12/10 01:02

推 miracle1221: 所以有在日本買房？ 12/10 01:05

噓 windsp0419: 笑死 12/10 01:06

→ IBIZA: 我家有 但不是我的 12/10 01:06

推 Chiason: 有人包養過洋鬼子嗎 12/10 01:06

推 KrisNYC: 靠北要寫到這麼複雜 讀都要動腦子這樣喔... 12/10 01:17

推 junior020486: 按計算機就好，讀起來不複雜啊 12/10 01:19

推 KrisNYC: 好消息是你真的有要買 房仲會把前一年的稅單給你看... 12/10 01:24

→ KrisNYC: 基本上你不用自己算...但基本印象是沒有想像中的貴 12/10 01:25

→ KrisNYC: 除非你土地特別多 不然不太會跟美國一樣貴 貴的是管理 12/10 01:25

推 Markell: 有錢人為啥都想包養 12/10 01:25

→ KrisNYC: 所謂的修繕積立金或團組準備基金之類的 12/10 01:25

→ KrisNYC: 美國的狀況是你買一間70萬美金 NJ光稅就可以一年1萬8 12/10 01:26

→ KrisNYC: 友善的CA也要近萬美金 日本沒這麼誇張 一般都1/3或以下 12/10 01:27

推 junior020486: 只是不知道日本有沒有投資的價值，現在卡在第三戶 12/10 01:29

→ junior020486: 以上4成，看到日本外國人可以7成，好像還行？但是 12/10 01:29

推 fuoya: 有人被洋鬼子包養過嗎 12/10 01:29

→ junior020486: 外國人利率好高 12/10 01:29

推 javabird: 日本買房問題是漲不動, 還可能一直跌, 除非在東京精華區 12/10 01:30

→ javabird: 昨天才看全能住宅改造王,有位諧星5年前花250萬買房, 12/10 01:31

→ javabird: 150萬修繕, 5年後賣200萬. 還看過一位旅居日本的youtube 12/10 01:32

→ javabird: r在京都市中心買了40年的大樓房,很便宜才800萬,說考慮很 12/10 01:33

推 Apasiri: 到底要多有錢才會想包養 12/10 01:33

→ javabird: 久, 因為這裡以後才賣得掉,也有機會再漲.很多一戶建,買 12/10 01:33

→ javabird: 地蓋房很漂亮又新, 但最後不是賣不掉就是賠本賣. 12/10 01:34

推 luckysmallsu: 也太菜竟然敢跟吵架王引戰 12/10 01:35

推 s26492755: 現在這時間我只想放空 這個太專業了 12/10 03:06

推 CGDGAD: 這文章的說法是，公示地價是實價的指標，也會影響實價。 12/10 03:21

推 litidi: 包養SD = aSugarDating 12/10 03:21

→ CGDGAD: 路線價約公示地價8折，固定資產稅評價額約公示地價7折。 12/10 03:21

→ CGDGAD: 路線價與固資稅評價額都是來自不動產鑑價士的估價，也都會 12/10 03:21

→ CGDGAD: 參考公示價格。也就是所有價格的計算都參考自公示價格。 12/10 03:21

→ CGDGAD: 當然還是會有一些浮動 12/10 03:21

→ IBIZA: 我文章不就跟你說 公示價格就是指導價格了嗎... 12/10 04:21

推 Merzario: 閨蜜上包養網還推薦我... 12/10 04:21

推 ponchicha: 好強大，拜讀長知識 12/10 06:28

推 bbb55952000: 太粗暴了 12/10 08:08

推 kusomanfcu: 美國 法人超長期持有 圈地等級的也不會貴好嗎 12/10 08:56

推 kusomanfcu: 動動腦去想想為什麼還可以有一堆自用城堡或莊園不就是 12/10 08:58

→ kusomanfcu: 答案了 12/10 08:58

推 Muzaffer: 包養? 12/10 08:58

推 RLGUO: 血流成河！ 12/10 10:43

推 neck1982: 太直接了XD 12/10 11:05

推 frowning1226: 好猛～ 12/10 11:33

→ frowning1226: 數據之王！ 12/10 11:33

推 piliwu: 這樣看下來地價稅台日好像差距沒有很大 12/10 12:17

推 MIJice: 台全最的包養SD上線啦! 12/10 12:17

推 floatfaith: 推~~希望多年後有機會回來翻這篇 12/10 13:03

推 CGDGAD: 看起來日本的指導價格真的是時價跟其他稅基的參考基準， 12/10 13:54

→ CGDGAD: 不像台灣公告地價是課稅用，跟實價嚴重脫鉤 12/10 13:54

→ IBIZA: 外行人一比喻就露餡 12/10 13:58

→ IBIZA: 固定資產稅評價額=台灣的公告現值 12/10 13:58

推 SpyTime: 現在包養網都這麼直接嗎 12/10 13:58

→ IBIZA: 固定資產稅課稅標準額=台灣的公告地價 12/10 13:59

→ IBIZA: 台灣公告現值現在大概是市價的50-70%, 看縣市政策 12/10 14:00

→ IBIZA: 公告地價大概是市價的20%左右 12/10 14:02

→ IBIZA: 固定資產稅評價額, 不論用途, 或是跟市價的差距, 甚至更新 12/10 14:02

→ IBIZA: 頻率, 都跟台灣公告現值極為接近 12/10 14:03

推 Toth: 歐美包養真的很平常嗎? 12/10 14:03

→ IBIZA: 我沒查過, 但我認為台灣的房地產稅制原本就是學日本的 12/10 14:03

→ IBIZA: 高度相似 12/10 14:03

推 CGDGAD: 我看到的是邏輯反過來，日本是時價去參考公示價格，台灣是 12/10 14:16

→ CGDGAD: 公告地價去參考實價。當然啦這是日本現在不熱衷房地產交 12/10 14:16

→ CGDGAD: 易，報價只能參考公示價格，如果那天流入房地產資金爆增， 12/10 14:16

推 Asterix: 男友上包養網 該放生嗎 12/10 14:16

→ CGDGAD: 報價跟公示價格就會開始脫勾了，跟台灣一樣 12/10 14:16

→ IBIZA: 就跟你說不是公告地價了 你還在公告地價.... 12/10 14:43

→ IBIZA: 你可以用正確一點的名詞嗎? 起碼也說是公告現值 好嗎 12/10 14:43

→ IBIZA: 台灣公告現值也是跟市價互相有影響 12/10 14:43

→ IBIZA: 你看到甚麼我覺得毫無意義 因為你缺乏相關常識 根本無法 12/10 14:43

推 AdamShi: 是這個包養平台嗎 12/10 14:43

→ IBIZA: 用觀察產生合理的推論跟解釋 12/10 14:44

→ IBIZA: 所謂觀察假設實驗分析結論, 都必須有相關知識當作基礎 12/10 14:44