https://i.imgur.com/tOTEJDF.jpg 以大多數我們7-8年級這一批的朋友，一般平凡小資族，工作幾年辛苦存到200萬，且人生也開始面臨轉捩點時，這筆錢買房/投資 該怎麼做決定？ 首先最大的結論是：若有居住的剛性需求，你就買房，計算上租房的租金還是遠大於利息的。 若有可用於投資的閒錢，在<合理且合法>的情況下，數學分析怎麼投資效益最高？ 【設定參數】 1.初始金額：200萬 (以工作幾年存下200萬開始討論) 2.房價漲幅：通膨2%計算 (抓保守跟通膨一樣2%就好，這幾年比較誇張都有10%以上) 3.金融商品：股利5%，重覆投入計算複利 (抓保守5%就好，5%以上的股息產品絕對不難) 4.薪水存入：每月存1萬，年存12萬計算 (每個月存下1萬就好，存不到就...) 5.房租淨收入：每月租金淨收入1萬，年存12萬計算 (200萬頭期款可以買一間約千萬的房，出租後，淨收入是租金收入扣除利息.管理費.雜項等，細節計算方式可內洽交流) 我們各項參數都儘量抓貼進實情，且都抓很保守，像是房價漲幅、股利率、房租淨收入等，這幾年穩定操作應該都遠遠不止設定值。 【分析過程】 操作方式1-純金融投資(洽表格1) 起始資金200萬，每年薪資投入12萬，設定5%股息再投入，10年後總資產484萬。 https://i.imgur.com/9j0KsyL.jpg 操作方式2-先買房+金融投資(洽表格2) 200萬先買房，每年薪資投入12萬+房租淨收入12萬，共24萬，5%股利息，再投入複利，10年後含房子增值總資產736萬。 https://i.imgur.com/CVlsodA.jpg 【結論】 存到第一桶金後： 1.純金融投資，繼續利用時間複利，有存錢很棒 2.如果進房地產轉一圈，用租金加薪水存錢複利，累積資產最保守也比單純投資多50%以上，普遍都超過兩倍。 中間差在哪呢？ <就是爽收10年租金後 + 房子還增值219萬所累積起來的> －　－　－ 當然啦，進房地產轉一圈多麻煩。 從源頭-要信用評估、挑什麼房好租會漲、買房流程、整理房子到迎合租賃市場、帶看、挑租客、而後管理租客、房子的維護修繕、退租處理、最後怎麼獲利了解。 再進階-如何利用房產的增值、金融資產怎麼挑、如何去使用更多的槓桿資金(貸款、房子增貸、股票質借)...等。 不過，投資就是這樣，本來就一定要多學習、要做功課。我都跟客戶說：投資如果怕風險，想東想西又嫌麻煩，那我們幹嘛在這裡討論這麼辛苦，錢存銀行就好啦。 為了幫客戶賺取超額利潤，所以我很努力啊！ －　－　－ 至於為什麼是上集，因為已經構思了更精彩的下集，誰要10年才存700多萬？ 下篇-這三年存下千萬的數學分享嘍！ -- Sent from nPTT on my iPhone 14 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.org.tw), 來自: 122.117.0.18 (臺灣) ※ 文章網址: https://ptt.org.tw/home-sale/M.1702112599.A.1DF

推 rabinson: 那你有算過嗎如果再買一間投報率不是更高？就不用再把 12/09 17:22

→ rabinson: 錢丟進股票了 12/09 17:22

→ testPtt: 我是認為買地就好 退休後可以種點東西 12/09 17:28

→ piggywu: 真的會買股而賺錢的太少了..沒賠到不敢再進股市就不錯了 12/09 17:34

→ piggywu: 但買了房,吃到房價上漲的甜頭,有錢可能就繼續買房 12/09 17:35

推 boggicer: aSugarDating = 包養SD? 12/09 17:35

→ ohyakmu: 你方式2的房貸本金是不用還？還了，你還有薪資存款投入 12/09 17:38

→ ohyakmu: ？ 12/09 17:38

推 oowlala: 好奇這篇有算繳房貸的錢嗎，還是我眼殘 12/09 17:40

推 ChikanDesu: 利息成本呢 現金流呢 == 12/09 17:46

→ ohyakmu: 還是打算無限寬限期 12/09 17:46

推 Chiason: 未看先猜這包養網 12/09 17:46

→ ChikanDesu: 一般來說房貸的利息部分會比房租低一點 加上一些零零 12/09 17:48

→ ChikanDesu: 總總的成本 你那個房租收入可以視為完全扣掉 12/09 17:48

推 ChikanDesu: 喔我看懂 就是你扣掉成本還額外倒賺1萬 但你十年無限 12/09 17:52

→ ChikanDesu: 寬限期嗎？ 12/09 17:52

推 ChikanDesu: 但還是推你啦 至少看起來除了寬限期有點疑慮以外 就是 12/09 17:56

推 Markell: 有人知道包養SD是什麼嗎 12/09 17:56

→ ChikanDesu: 目前大多數的人房地產穩穩賺的現況 甚至10年才漲20趴 12/09 17:56

→ ChikanDesu: 房租投報率這樣抓3趴都算偏低估了 12/09 17:56

→ IBIZA: 他是算房租減利息每個月還多1萬，不過這個很難做到 12/09 18:11

→ IBIZA: 打平比較有可能 12/09 18:12

→ IBIZA: 打平剩個5000 12/09 18:14

推 fuoya: 一定又是這包養網 12/09 18:14

→ IBIZA: 不過你買特化的出租房的話，要做就不難 12/09 18:15

噓 aq2272353712: 不夠嚴謹，而且房子是五倍槓桿，增值那邊是整體房價 12/09 18:26

→ aq2272353712: 增值不是一開始你投入增值，總之，亂七八糟 12/09 18:26

推 aq2272353712: 抱歉，沒注意看到，有用總價列計增值，推回來 12/09 18:29

推 ChikanDesu: 對啊 他看起來就是投資件 我算起來是抓3% 但不能有額 12/09 18:30

推 Apasiri: 包養平台不意外 12/09 18:30

→ ChikanDesu: 外本金投入 不然股票報酬寬限期後就得歸零 12/09 18:30

噓 Xyla: 這麼愛算的我一律歸類在廢物 12/09 18:31

推 ChikanDesu: 但說實在收入完全Cover本利合的物件不難找啦 就是增值 12/09 18:34

→ ChikanDesu: 不一定高 這種就是幾乎沒理由有閒錢不買來投資 12/09 18:34

推 leadergod1: 推IB大，以目前市場找不到租金扣掉房貸還有多的，除 12/09 20:03

推 litidi: 覺得包養網EY嗎 12/09 20:03

→ leadergod1: 非就是隔套貸款成數低的，但這種增值的期望值就比較 12/09 20:03

→ leadergod1: 低，而且怎麼都沒算自己的居住成本啊XD 12/09 20:03

推 leadergod1: 修正一下，是找不太到房租扣掉貸款還有多1萬的，哈 12/09 20:06

→ olivezoo: 我30歲梭哈買了自己開店用的小樓店，現在34，疫情後漲 12/09 22:26

→ olivezoo: 價貸出來投資，翻成4間房子，若我當初是買股票應無法 12/09 22:26

推 Merzario: 包養網站葉配啦 12/09 22:26

推 bustinjieber: 不用算，自住買房就是屌打， 12/10 00:20

→ bustinjieber: 除非你自認天選之人 12/10 00:20

推 bustinjieber: 隔套的增值期望不一定比較低， 12/10 00:23

→ bustinjieber: 還是看你入手成本。 12/10 00:23

→ hurbsnail: 繳房貸的錢也算下去的話，買房組的每個月多存的錢大概 12/10 02:32

推 Muzaffer: 記者收了包養網多少啦 12/10 02:32

→ hurbsnail: 要再多五萬吧 12/10 02:32

噓 chouwang68: 流量失敗，G。 12/10 06:15

推 guanole: 買房的投資最少都16% 你那個5%什麼鬼 12/10 11:52